«I problemi sono principalmente tre: le scelte dell’Amministrazione, la perdita di attrattività e, infine, i canoni elevati». Parla con coscienza Emanuele Locatelli dell’agenzia immobiliare Remondini. Perché; nonostante la giovane età, da nove anni si occupa di affitti nei negozi del centro di Bergamo e ha visto l’evoluzione (o forse è meglio dire l’involuzione) commerciale subita da questa zona della città.
Il problema degli affitti. «Bergamo non è Milano, non ci sono venti, trenta vie dedicate interamente allo shopping. Qui ne abbiamo quattro: via XX Settembre, via Sant’Orsola, via Tiraboschi e via Sant’Alessandro. Per capire come vanno le cose, basta osservare la situazione lì». Ed è quello che abbiamo fatto, riscontrando un alto numero di commercianti decisi ad andarsene, quando non lo hanno già fatto, e un turn-over delle attività elevato. Il problema? Sempre lo stesso, a sentir loro: gli affitti altissimi. «Il problema dei canoni c’è, è inutile negarlo – ammette Locatelli –. Zara Home, ad esempio, se ne va perché paga un affitto spropositato, veramente fuori mercato. Eppure lì affianco c’è la libreria Ibs: i locali sono identici a quelli di Zara Home, ma paga un canone che è la metà». Com’è possibile? «Semplicemente i proprietari degli immobili sono soggetti diversi. Ma anche l’ottica Fielmann e Golden Point, che sono lì attaccati e che hanno spazi uguali come metrature e conformazioni a Ibs e Zara Home, pagano affitti diversi. Questo per dire che il panorama è variegato e ridurre l’intera crisi commerciale del centro al tema degli affitti alti è, secondo me, riduttivo».
Riduttivo, ma certo non secondario. Per un’attività, l’affitto, insieme al costo del personale, è il principale costo fisso. Per questo motivo, teoricamente parlando, non dovrebbe superare il dieci o il quindici per cento del fatturato di un’at – tività. Insomma, dovrebbe essere il più basso possibile. Ma le cose sono cambiate negli anni: la crisi ha infatti abbattuto i fatturati, mentre le richiesti dei proprietari degli immobili sono rimasti apparentemente invariati. «In realtà non è proprio così – continua Locatelli –. Nel 2017 mi sono occupato di ventiquattro locazioni di negozi del centro e, in tutti i casi, alla fine i proprietari dei negozi hanno abbassato i canoni richiesti. I margini di trattativa ci sono sempre. Anzi, quasi sempre». Alcune variabili, infatti, non si possono trascurare: «Innanzitutto l’affidabilità del conduttore, ovvero della persona a cui si affitta. E poi, sicuramente, l’elasticità del proprietario stesso. In questi anni ho sentito migliaia di volte la frase: “Sotto questa cifra non scendo, piuttosto lo tengo vuoto”. Un incubo. Ma adesso la sento dire sempre meno…».
Le politiche del Comune. Secondo Locatelli, quindi, quello degli affitti elevati è soltanto uno dei problemi che vive il centro città. «I margini per abbassare i canoni ci sono, ma ovviamente sono ridotti. Per questo, secondo me, i commercianti dovrebbero anche rivolgersi al Comune e chiedere…»