I consigli di Laura Adele Feltri. Case vacanza, si riparte con delle nuove regole

di Luigi de Martino

Cambiano le regole per gli affitti brevi: lo scopo è sconfiggere il sommerso, il “mercato nero”. Ne parliamo con Laura Adele Feltri, agente immobiliare, esperta di materie giuridiche riguardanti la casa.

Ci dice quali sono le novità?

«Direi soprattutto la creazione di una banca dati per mappare le strutture ricettive e gli alloggi concessi in affitto breve sul territorio nazionale».

Ci spiega meglio cosa accadrà?

«Nei prossimi mesi sarà inaugurata una nuova piattaforma nazionale in cui saranno raccolte le informazioni relative agli alloggi e agli immobili che potranno essere concessi per affitti a breve termine; avranno un codice identificativo che sarà inserito negli annunci (come di consueto sono previste sanzioni a chi non si adeguerà - da un minimo di cinquecento fino a un massimo di cinquemila euro per ogni unità non identificata - La cifra verrà raddoppiata se la violazione verrà reiterata)».

Su quali basi verrà attribuito il codice? Quale sarà la sua funzione?

«Il codice scaturisce da alloggio, ubicazione, capacità ricettiva, dal soggetto che esercita l’attività e dagli estremi dei titoli abitativi necessari: vale a dire documentazione in materia edilizia, urbanistica, ambientale, norme di sicurezza e igienico-sanitarie».

A che cosa serve questo codice?

«Serve all’Agenzia delle entrate a cui consente di mappare tutti gli immobili concessi in affitto, evidenziando i proprietari; serve anche al cliente che cerca la casa in affitto, che potrà verificare un punteggio che considera a 360 gradi la qualità della struttura di cui sta leggendo l’annuncio».

Ma non esistono già schemi che regolamentano gli affitti brevi?

«In effetti già diverse regioni richiedono a chi fa locazioni a breve termine l’invio di una comunicazione al Comune oltre che l’attribuzione di un codice identificativo degli immobili commerciali, che va esposto sugli annunci sia cartacei che on-line; ora quello che si cerca di fare è dare una regolamentazione a livello unitario per tutta Italia».

Si cerca inoltre di contrastare l’attività del sommerso?

«È il pensiero di Confindustria Alberghi, che dichiara che questo è uno strumento per contrastare evasione e concorrenza sleale. Ritengo che sia vero e aggiungo però che spesso quando la politica si muove per combattere un fenomeno (in questo caso parliamo di regolamentazione affitti brevi, ma lo noto in ogni settore...) lo fa in maniera molto farraginosa, stabilendo un enorme numero di pratiche burocratiche che rendono difficoltoso e macchinoso per il cittadino applicare la pur giusta norma senza incappare in errori. Si parte da una buona intenzione da parte del legislatore, poi si cade nell’eccesso burocratico, nelle complicazioni e per il cittadino tutto diventa penoso».

Si è deciso di regolamentare questo mercato, c’è da supporre che siano in aumento le domande di affitti brevi, è così?

«I soggiorni negli alloggi per vacanze sono in ripresa, sì, l’agosto scorso ha registrato il più alto numero di notti occupate in questi alloggi dalla vigilia della pandemia».

Airdna, l’agenzia che tiene monitorata la domanda di affitti brevi in Italia e nel mondo, sostiene che continuando la discesa dei contagi «la domanda nei prossimi anni potrebbe essere superiore ai livelli del 2019».

«Anche a Bergamo dopo l’azzeramento verificatosi durante la pandemia si sta assistendo a una forte ripresa del mercato: si notano maggiori investimenti in mono-bilocali da destinare agli affitti brevi nelle zone della città più comode per i turisti che iniziano a “ricomparire”, per la gioia dei commercianti. Decisiva è stata la politica dei vaccini con tutto quello che ne è conseguito; la rigorosità del nostro Paese ha favorito un senso di maggiore sicurezza ai cittadini italiani e agli stranieri».

Bergamo guarda i dati milanesi per fare stime sui prossimi mesi. Come si evolve a Milano la situazione circa le locazioni?

«Sono città completamente diverse per cultura e interessi sia finanziari che sociali, ma nonostante questo osservare Milano è importante. A gennaio 2020 venivano pubblicati ventimila annunci di appartamenti, a oggi ve ne sono tredicimila, dunque un calo notevole, ma decisamente in ripresa se si pensa che durante il lockdown eravamo a ottomila annunci. Bergamo è un ottimo polo attrattivo grazie all’aeroporto, alle ampie riqualificazioni di parti della città oltre che grazie anche ai grandi centri commerciali: sono sicura che se si terrà sotto controllo il Covid-19 potremo ben sperare in una notevole ripresa di questo settore immobiliare».

Secondo lei è un vantaggio investire nell’acquisto di un immobile per poi metterlo a reddito con un affitto breve?

«Sì, poiché al momento i tassi d’interesse dei mutui italiani sono ai minimi storici, c’è una forte tendenza ad acquistare immobili da mettere a reddito e in molti scelgono di declinare questa opportunità di investimento nello specifico mercato degli affitti a breve termine. In particolare, i proprietari italiani sono interessati a questo tipo di locazione perché le entrate derivanti dagli affitti brevi si dimostrano in media più vantaggiose rispetto a quelle derivanti dagli affitti tradizionali (circa un 30-40 per cento in più): un’ottima fonte di reddito e un modo per ripagare in fretta eventuali finanziamenti richiesti per l’acquisto».