I consigli di Laura Adele Feltri: perché il Piano Salva Casa sdogana le "mini-case"

di Angelo Bosio

Il decreto “Piano Salva Casa” è diventato Legge: si tratta di un insieme di misure che avranno un impatto diretto sulle abitazioni di milioni di italiani. Ne parliamo con Laura Adele Feltri, immobiliarista, esperta del settore.

Ci può spiegare di che cosa si tratta?

«Il nocciolo è la semplificazione. Insieme è prevista una sanatoria che riguarda quattro milioni di difformità edilizie, questo significa un grande cambiamento nel settore».

Si parla di sei sanatorie con costi e procedure differenti.

«Sì, riguardano le “tolleranze esecutive”, le “tolleranze costruttive (2-6 per cento)”, la “tolleranza del 2 per cento sui requisiti igienico-sanitari”, l’accertamento “di conformità: difformità parziali-varianti essenziali”, “varianti realizzate prima del 1977”, “difformità già rilevate e non contestate dal Comune”».

Ci può spiegare?

«Al primo punto ci sono tutti quegli “errori” come la mancata realizzazione di elementi architettonici dichiarati nell’atto di ristrutturazione o costruzione o lo spostamento di elementi interni, che non erano stati previsti. Faccio un esempio. Durante una ipotetica ristrutturazione del 2009 (potranno essere sanate le opere realizzate entro il 24 maggio 2024 e non oltre) si sono installate due porte tra soggiorno e cucina, nonostante inizialmente si fosse deciso per una sola apertura. Questa modifica rientra tra le tolleranze esecutive secondo il decreto; con la consulenza di un tecnico abilitato si potrà metterlo in regola senza dover pagare nessuna sanzione. Questo permetterà al proprietario, quando lo vorrà, di poterlo vendere o affittare senza problemi».

Le tolleranze costruttive?

«Si tratta di scostamenti rispetto ai progetti dichiarati che verranno sanati se sono contenuti entro i seguenti limiti: due per cento per unità immobiliari sopra i 500 metri quadrati; tre per cento tra i 300 e 500 mq; quattro per cento tra i 100 e i 300 mq; cinque per cento sotto i 100 mq; sei per cento sotto i 60 metri quadrati».

Facciamo qualche esempio?

«Prendiamo un appartamento dove a seguito di una ristrutturazione di dieci anni fa vi è una stanza in più di trenta metri quadri perché magari è stata abbattuta una parete in corridoio. In questa nuova stanza c’è una finestra dalla superficie di tre metri: il requisito igienico- sanitario non è rispettato, perché la finestra è troppo piccola rispetto alla stanza, non ci sono abbastanza luce e ricambio d’aria. Oggi, con la legge salva casa, questa misura viene considerata accettabile ed è possibile rendere regolare la situazione».

Come è possibile ottenere la sanatoria?

«Bisogna presentare la documentazione ed effettuare un pagamento per tutte le difformità parziali o variazioni essenziali (vale a dire piccoli o grandi “errori” commessi nella costruzione o ristrutturazione di un immobile) a patto che si rispettino due condizioni. La prima è che l’intervento sia conforme alle discipline urbanistiche vigenti al momento della presentazione della domanda di sanatoria così come deve essere conforme alle norme edilizie che erano in vigore quando si è costruito o ristrutturato. In poche parole, serve la doppia conformità dell’intervento. Non si può sanare ciò che non si poteva costruire negli anni passati e che oggi può essere invece realizzato, come non si può sanare ciò che un tempo si poteva ristrutturare e che oggi non è più consentito».

Le irregolarità più “antiche”, quelle precedenti alla legge 10 del 1977?

«Potranno venire sanate tramite l’aiuto di un tecnico abilitato. Per esempio, diciamo una casa del 1974 dove si era optato per realizzare due stanze al posto di un unico locale sgombero come presentato e approvato dal Comune; questo cambiamento ha portato inevitabilmente un incremento di cubatura di cui il Comune non è mai stato a conoscenza. Consegnando la documentazione dell’epoca dove è chiara la difformità tra la documentazione approvata e ciò che in seguito si è eseguito, tramite una Scia in sanatoria e dietro pagamento si potrà continuare a usufruire delle due stanze e la casa potrà essere regolare».

Le tolleranze costruttive e le parziali difformità accertate, ma non contestate, che sono state realizzate durante la costruzione o la ristrutturazione, potranno essere regolarizzate con il nuovo Decreto Salva Casa?

«Certo. Un esempio facile... Una famiglia realizza un soppalco di nove metri quadrati in un loft di duecento metri. Il tecnico comunale durante il sopralluogo ne ha accertato l’esistenza, ma non ne ha ordinato l’abbattimento rilasciando l’agibilità. Questo soppalco rientra quindi nelle parziali difformità non contestate e può essere trattato come una tolleranza costruttiva quindi si potrà sanare».

Di queste operazioni non potranno occuparsi solamente i proprietari...

«I proprietari non potranno fare da soli: si dovranno avvalere di esperti per sbloccare situazioni congelate da tempo. Ovviamente serviranno verifiche sui titoli depositati, misurazioni, rilievi e magari anche la ricerca di foto storiche per provare l’epoca di costruzione. Credo che inizialmente l’iter potrebbe avere una partenza lenta, in fondo siamo alle prese con un provvedimento nuovo che andrà studiato in maniera approfondita, come andranno analizzate le varie applicazioni. Per esempio, in caso di violazioni identiche si potranno avere trattamenti differenti a secondo dell’anno di presentazione del titolo abitativo».

Ci sono altri elementi che caratterizzano il Piano Salva Casa?

«Per cominciare, la metratura minima di monolocali e bilocali da affittare o da vendere: si passa da 28 a 20 metri quadri per i primi mentre il limite dei bilocali scende da 38 a 28 metri quadrati. Il provvedimento stabilisce anche nuove altezze dei soffitti delle abitazioni: da 2,70 metri si scende di ben trenta centimetri e si passa a 2 metri e 40. È evidente che innumerevoli soffitti e soppalchi avranno nuova vita abitativa e quindi un diverso prezzo sul mercato immobiliare».

Gli interventi nelle abitazioni saranno più accessibili.

«Viene semplificato l’iter burocratico per alcuni lavori nelle abitazioni, come l’installazione delle pompe di calore fino a 12Kw e l’eliminazione di barriere architettoniche che non avranno più bisogno di richieste di permessi».

Lei che cosa pensa di queste novità?

«Negli anni mi sono accorta che molti immobili presentano difformità lievi, che tuttavia creano situazioni difficili: finestre che non corrispondono al progetto iniziale, modifiche interne o verande e ballatoi chiusi in modo abusivo, mansarde e taverne rese abitabili in assenza di requisiti, oppure variazioni geometriche non dichiarate. Per tutti questi casi si aprono nuove possibilità con la legge in arrivo. La riduzione dei metri quadrati per monolocali e bilocali sarà di grande aiuto per vivacizzare un mercato immobiliare che chiede sempre di più un numero maggiore di alloggi. Così come la possibilità di sanare soppalchi e mansarde, consentiranno di mettere in affitto o vendere locali recuperati».

Come hanno reagito i proprietari di immobili?

Per ora stanno a guardare, la legge è stata approvata, ma bisognerà vedere come verrà applicata da ogni Comune. Si creerà comunque una maggiore offerta di immobili e questo potrebbe avere un impatto positivo sui prezzi di vendita e di locazione».

C’è qualche passaggio della Legge che l’ha colpita particolarmente?

«Il concetto di mini casa e la possibilità di rendere abitabili molte mansarde e sottotetti. Alcuni appartamenti troppi grandi che non trovano un proprietario per il prezzo elevato adesso potranno essere frazionati e ri-accatastati come mono e bilocali, ideali quindi per un investimento. I sottotetti saranno utili nelle città con un’alta concentrazione abitativa dove la domanda troppo alta non incontra l’offerta. Trovo inoltre molto utile aver specificato che le difformità o gli abusi presenti nelle parti comuni di un condominio non potranno in alcun modo bloccare i lavori di riqualificazione di un singolo immobile. Ovviamente vale anche il contrario, quindi le irregolarità di un singolo appartamento non incideranno sulla ristrutturazione delle parti comuni. Questo dettaglio è molto importante e credo finora un po’ sottovalutato».