I consigli di Laura Adele Feltri: studenti e neo assunti, servono agevolazioni sugli affitti

di Luigi de Martino

Sono in arrivo nuove tasse sulla casa oppure si sta facendo tanto rumore per nulla? Nei giorni scorsi, le parole del ministro Giancarlo Giorgetti hanno sollevato un vespaio di polemiche. Il ministro ha chiarito che, secondo una legge del 2005, chi ristruttura il proprio immobile deve aggiornare anche i dati catastali. Nel 2023 la norma era stata sottolineata dall’Agenzia delle entrate a proposito del Superbonus. Che novità ci sono quindi in arrivo per la casa? Ne abbiamo parlato con l’esperta Laura Adele Feltri, immobiliarista di lunga esperienza.

È in arrivo una nuova stangata o si tratta semplicemente di applicare una legge che già esiste?

«C’è sempre chi vuole fare un caso politico, ma qui si tratta dell’applicazione di una vecchia legge. In particolare, verranno controllate le documentazioni di tutti gli immobili che hanno usufruito del Superbonus e dei bonus edilizi minori, circa due milioni di edifici. La sanzione per chi non ha effettuato l’aggiornamento dei dati catastali è di 8.264,00 euro».

Molti interventi sono stati eseguiti sulle prime case, cosa potrebbe cambiare?

«Le prime case non hanno l’obbligo del pagamento dell’Imu, per cui una stima esatta è difficile in questo momento. Certamente, se si tratta di una seconda casa, nel momento in cui si pagherà l’Imu la cifra che scaturirà dal calcolo tra la rendita catastale (che in questo caso sarà aggiornata al rialzo) e la percentuale stabilita da ogni Comune sarà più alta. Questo non significa aver introdotto una nuova tassa sulla casa o avere innalzato senza motivo le cifre, ma sarà un attenersi a una legge pregressa, che prevede un aggiornamento al Catasto Edilizio della rendita catastale in caso di lavori o modifiche».

Il maggiore incasso per il pagamento Imu sulle seconde case allo Stato o ai Comuni?

«Andrà ai Comuni dove l’immobile in questione si trova. Bisogna ricordare anche che il proprietario che ristruttura la casa, attraverso i vari bonus messi a disposizione dal Governo, potrà beneficiare di una riduzione delle tasse in più anni nel momento della dichiarazione dei redditi. Quindi, da un lato un notevole risparmio, dall’altro l’obbligo di modificare la rendita catastale che è ovvio che non può rimanere quella depositata negli anni passati al Catasto in virtù di un nuovo stato dell’immobile».

Occorre precisare che, molti lavori effettuati con le agevolazioni Superbonus non comportano l’obbligo di effettuare la variazione della rendita catastale. Giusto?

«Attualmente l’obbligo vige solo quando viene aumentato il numero di vani, quando viene quindi incrementata la volumetria. In questi casi si deve provvedere all’aggiornamento della rendita. In futuro si arriverà a rendere pubblici presso il Catasto anche gli attestati di prestazione, quindi anche i miglioramenti energetici avranno un effetto catastale».

Si è affrontato anche il tema del taglio ai bonus-casa. Novità in arrivo?

«Sempre nel “pacchetto casa” della prossima manovra economica ci sarà una sforbiciata degli attuali bonus. Già dal 2025 il maxi-incentivo del 110 per cento si ridurrà al 65. Resterà in vigore il bonus per le ristrutturazioni, ma riguarderà il 36 per cento dei lavori con un limite di spesa a 48 mila euro. Senza nuovi interventi di rifinanziamento nella finanziaria, i proprietari di immobili dovranno dire addio a tutti gli incentivi in scadenza a fine 2024: Ecobonus, Sismabonus, Bonus Mobili e Bonus Verde, con detrazioni già allungate fino a dieci anni per le spese effettuate nel 2024. Resiste fino a fine 2025, per il momento, il Bonus Barriere (al 75 per cento)».

Si è discusso anche di nuovi affitti, cosa ci può dire?

«Il ministro Adolfo Urso, che ha raccolto una proposta lanciata dal neo presidente di Confindustria, Emanuele Orsini, ha confermato che il Governo sta lavorando a un “piano casa” per offrire abitazioni con affitti calmierati, per esempio ai neoassunti che si spostano da una regione all’altra. Durante il Convegno dei Giovani Imprenditori si è posto l’accento sul problema del costo degli alloggi, che rappresenta uno degli ostacoli per le aziende all’assunzione delle figure necessarie alla loro crescita, tra cui ci sono soprattutto esperti di meccanica, informatica e servizi avanzati. Il progetto casa dovrebbe partire da piani di rigenerazione urbana per recuperare edifici già esistenti, ma non utilizzati, da porre in affitto».

Agevolazioni per l’affitto sia di studenti che di lavoratori che si spostano da una regione all’altra è già stato affrontato negli anni passati. Con quali misure?

«Ricordiamoci che una tra le primissime necessità di chi si trasferisce per motivi di lavoro è l’alloggio; per questo motivo, per questa tipologia di lavoratori, sono già state previste delle detrazioni sull’affitto pagato che arrivano (anche in base al reddito) a 500 euro all’anno per i primi tre anni. Mi rendo conto che si tratta di un importo importante ma non decisivo per un lavoratore che deve sostenere l’affitto per un lungo periodo, soprattutto in città come Milano, Roma, ma anche Bergamo...».

Quindi, per incentivare una mobilità lavorativa sia interna al Paese che dall’estero, occorrono alloggi a costi sostenibili?

«Certo. E credo si stia andando verso l’ipotesi di intervenire per consentire un alloggio alla portata dei neo assunti, soprattutto giovani. Si parla di un affitto calmierato che non superi i 500 euro al mese (o comunque circa un quarto dello stipendio). Il ministro Urso ha detto che “serve un piano strutturale che consenta alle imprese, come accadeva in passato, di realizzare gli alloggi che servono per i propri lavoratori, utilizzando le aree demaniali e anche con l’intervento di fondi pubblici”. Mi sembra una posizione di buon senso».