di Luigi de Martino
Ci sono novità per quanto riguarda gli affitti brevi, croce e delizia della nostra città. Esploriamo l’argomento con Laura Adele Feltri, agente immobiliare ed esperta della materia giuridica legata all’abitare.
La nuova legge di bilancio prevede di introdurre la cedolare secca al 26 per cento per gli affitti brevi. Gli affitti a medio-lungo termine potrebbero tornare a essere una scelta più conveniente?
«Partiamo dall’evoluzione degli ultimi anni. C’è stato anche a Bergamo dopo il Covid un afflusso sempre maggiore di turisti. Una marea che da noi è dovuta anche all’espansione dell’aeroporto».
Negli ultimi anni, sempre più persone si affidano a Booking e a Airbnb…
«Proprio il sorgere di portali dedicati all’affitto degli alloggi turistici ha favorito la crescita del settore e risvegliato l’attenzione del legislatore su un’attività che per anni non ha avuto regole. Ora le cose sono cambiate, il governo ha posto una regolamentazione più stringente per garantire la trasparenza, la sicurezza e il corretto adempimento di obblighi dapprima legislativi e in seguito fiscali».
Quali sono nel concreto le nuove regole?
«La prima è l’identificazione degli ospiti. La norma prevede che i locatori possano dare alloggio solo a persone munite di un documento d’identità, comunicandone le generalità alla questura entro 24 ore dall’arrivo (o entro sei ore in caso di soggiorni non superiori a 24 ore). È scomparso l’obbligo del riconoscimento “de visu”, cioè di persona, perché negli anni sono state introdotte le procedure di identificazione informatica. Questo cambiamento ha permesso di utilizzare ancora le keybox, le famose “ scatolette” contenenti le chiavi dell’immobile affittato, apribili con i codici, cambiati di volta in volta. Il legislatore ha però disposto che non si possano più collocare in luoghi pubblici come pali dell’illuminazione o recinzioni e ringhiere. Una keybox può essere installata sulla porta di un appartamento per agevolare villeggianti e personale addetto alle pulizie».
Per i contratti oltre i trenta giorni come ci si deve comportare?
«Facciamo un esempio: l’affitto estivo di una casa in montagna per due mesi non rientra nella disciplina fiscale degli affitti brevi dettata dal Dl 50/2017. Questi contratti devono essere registrati all’Agenzia delle entrate entro trenta giorni dalla stipula, in modalità cartacea o telematica (obbligatoria se il locatore possiede più di dieci unità immobiliari). In questo caso, la registrazione al fisco sostituisce la comunicazione tramite il portale “Alloggiati”».
Quali altri obblighi sono stati introdotti?
«Dal 2 gennaio 2025 è obbligatorio il Codice identificativo nazionale (Cin) che va richiesto al momento dell’avvio dell’attività. A livello pratico, il codice va chiesto tramite la banca dati nazionali delle strutture ricettive (Bdsr), accedendo con Spid o Cie. Sempre secondo il Dl 145/2023, chi propone o concede in locazione breve o per finalità turistiche una casa o una porzione di essa, deve esporlo all’esterno dello stabile e indicarlo in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato (portali internet, bacheche tradizionali e così via). Nell’esporre il Cin, bisogna rispettare eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici e i regolamenti condominiali».
Dopo aver regolamentato gli obblighi strutturali degli affitti brevi, questa volta l’attenzione si è spostata sul piano fiscale?
«La nuova proposta di legge 2026 introduceva un possibile aumento della cedolare secca dal 21 al 26 per cento, inizialmente già a partire dal primo appartamento concesso in locazione. In seguito, dopo forti critiche, è stata apportata una correzione: la maggior tassazione partirà solo dal secondo appartamento dato in affitto. Ma attenzione: il 26 per cento varrebbe anche per chi utilizza piattaforme online, mentre il 21 per cento si applicherebbe solo a chi affitta una singola casa senza intermediari. In pratica, chi gestisce più appartamenti o si affida a portali come Airbnb o Booking vedrebbe un aumento della tassazione».
Una manovra così strutturata ha fatto pensare che il legislatore voglia favorire affitti di medio e lungo termine.
«Sembra così. In effetti in molte città esiste una vera emergenza che riguarda gli affitti per i residenti. Ma non posso essere sicura che l’intento del governo sia quello di tornare agli affitti a lungo termine, quello che vedo oggi è un aumento della pressione fiscale per chi ha inventato un nuovo business con gli immobili di proprietà».
Per approfondire la differenza in termini di redditività e gestione, se si decidesse per affitti a medio-lungo termine quali sarebbero i vantaggi?
«La tassazione è più stabile: resta la cedolare secca al 21 per cento (o 10 per cento nei comuni ad alta tensione abitativa). Per la gestione ci sarebbero meno burocrazia e meno rotazione. E ci sarebbe meno rischio di periodi vuoti, soprattutto fuori stagione».
Qual è stata la reazione delle associazioni di categoria rispetto all’innalzamento delle aliquote?
«Hanno espresso fortissime critiche, costringendo il governo a introdurre una versione apparentemente più mitigata. Si è infatti deciso di mantenere l’aliquota ridotta al 21 per cento nei casi in cui i contratti di locazione brevi non siano stati conclusi attraverso portali telematici che mettono in contatto locatore e conduttori. Ma poiché, nella prassi operativa, la quasi totalità dei locatori si avvale di piattaforme digitali per la promozione e la gestione delle prenotazioni, la possibilità di beneficiare dell’aliquota al 21 per cento risulterà, in concreto, limitata a pochi casi. L’aumento al 26 per cento finirà – se confermato – per applicarsi alla quasi totalità dei locatori».
Marco Celani, presidente dell’associazione gestori affitti brevi (Aigab), ha espresso forte delusione.
«Sì, ha detto: “È una rimodulazione che non cambia nulla. Il mercato degli affitti brevi passa praticamente tutto dai portali online. Ribadiamo il nostro giudizio critico sulla misura che è una patrimoniale mascherata”».
Adesso la parola passa ai proprietari…
«Dovranno decidere quale aliquota convenga pagare, se continuare a lavorare con i portali per gli affitti brevi o riconsiderare l’affitto a medio-lungo termine, attualmente è meno oneroso dal punto di vista della tassazione e più facile dal punto di vista burocratico e dell’accoglienza».