La guerra e le tensioni con l’Iran stanno frenando il turismo e di conseguenza il mercato immobiliare in Medio Oriente. Che cosa succederà adesso per chi vuole investire all’estero? La guerra da sempre porta non solo gravissime perdite di vite umane, ma anche forti squilibri nell’economia. Ne parliamo con Laura Adele Feltri, esperta nella materia immobiliare.
La nuova guerra che ha coinvolto la città di Dubai, ha messo in allerta il settore turistico. La contrazione del numero di turisti che viaggeranno si ripercuoterà sulle prenotazioni negli alberghi, villaggi e anche immobili dati in affitto come casa vacanza…
«Sì, si è creata una situazione grave. Molti voli sono stati cancellati , le persone hanno paura di viaggiare nelle zone colpite dalle guerre. È stata un’orribile sorpresa: non si pensava potesse accadere in luoghi ricchi e sicuri come fino a ieri sembrava Dubai. Le stime parlano di cinquemila voli cancellati, che significa circa un milione di passeggeri in meno. Cancellazioni che continuano ad aumentare: nel 2026 il Medio Oriente potrebbe perdere dai 23 ai 38 milioni di turisti. Questo significherebbe perdite economiche tra i 34 e i 56 miliardi di dollari».
Come è la situazione a Dubai attualmente?
«Per ora si parla di circa 80 mila prenotazioni di affitti brevi cancellati in pochi giorni. Il turismo internazionale è essenziale per questa città, nata quasi esclusivamente puntando sul settore vacanze, intorno al concetto di extra lusso e sicurezza. I dati indicano che, negli ultimi anni, laggiù il settore immobiliare è cresciuto in maniera esponenziale, basti pensare che a Dubai i prezzi delle case sono saliti del sessanta per cento dal 2022 a oggi. Gli immobili venivano acquistati non solo come prime residenze, ma anche per garantirsi una rendita con gli affitti per le vacanze. Ora gli esperti temono che gli investitori stranieri diventino più cauti, le vendite rallentino e gli affitti inevitabilmente possano scendere».
E nei Paesi limitrofi?
«In Qatar il turismo è in crescita, anche se alcuni voli, inevitabilmente, sono stati cancellati; in Arabia Saudita il mercato sta rallentando, mentre Dubai è ai minimi storici. Negli ultimi anni città come Dubai, Doha e Riyad hanno vissuto un boom immobiliare enorme, che adesso può spegnersi o rallentare enormemente. Anche se la guerra finisse, il danno di immagine resterebbe importante e influirebbe sulle scelte dei viaggiatori».
Possiamo dire che quando si compra una casa all’estero per investimento, i criteri da seguire sono molto differenti rispetto a quelli di una prima casa?
«Certamente. Il valore della casa all’estero non dipende solo dalla qualità dell’abitazione, ma da altri fattori come la sicurezza del Paese, l’entità dei flussi turistici, la fiducia degli investitori… quando uno di questi tre fattori si incrina, il mercato rallenta. Dubai è cresciuta proprio perché poteva contare su tutti e tre questi elementi. Prima di un acquisto in un Paese straniero se ne osservano la stabilità politica, i collegamenti aerei, la sicurezza interna, il flusso del turismo internazionale».
Quali sono le città più interessanti negli ultimi anni per gli investimenti immobiliari?
«Nel mondo stanno crescendo città molto attrattive: Dubai (fino a poche settimane fa ovviamente), Londra, Milano, Madrid, Lisbona. Crescono per tre motivi principali: il lavoro e l’economia dinamica, i collegamenti internazionali con aerei e treni e la buona qualità della vita. Questi tre fattori attirano molti professionisti, uomini e donne d’affari, studenti. Un turismo di qualità e quindi un maggior numero di investitori che inevitabilmente alzano la domanda di immobili, facendone così aumentare il valore».
In Italia com’è la situazione?
«I dati indicano città come Milano, Roma, Firenze e Bologna come le più dinamiche dal punto di vista immobiliare. Anche Genova e Verona si pongono in evidenza con un mercato florido e con prezzi in ascesa. Al Sud è soprattutto Bari a crescere, seguita da Palermo e Napoli. I flussi turistici portano anche lo sviluppo immobiliare, l’incremento dei voli aerei è stato decisivo nella crescita turistica anche nel nostro Paese. Anche a Bergamo, come sappiamo, è in atto una crescita dei prezzi delle case, legata in buona parte all’aumento del turismo».
Visti gli ultimi avvenimenti, si può ipotizzare una tendenza nei prossimi dieci anni?
«Gli esperti pensano che il mercato immobiliare mondiale si dividerà in due: avremo città globali molto forti, quindi con prezzi sempre più alti. E città locali più tranquille, con un mercato stabile o lento e legato soprattutto alla residenza».
Quale sarà la strategia di chi ha ampie disponibilità economiche?
«Negli ultimi anni le persone facoltose (imprenditori, investitori, grandi patrimoni) non comprano più una sola casa di prestigio; acquistano invece più case in città diverse, sparse nel mondo: una a Dubai, un appartamento a Londra, una residenza estiva in Costa Azzurra, un piccolo locale d’appoggio a Milano…».
Gli investitori acquistano dove la situazione è calma e sicura.
«Certo, guardano soprattutto tre cose: stabilità politica, tasse e fiscalità, qualità di vita. Se un Paese diventa instabile o cambia la normativa fiscale, gli investitori possono decidere di vendere e la conseguenza è una discesa dei prezzi. Dubai ha sempre appoggiato la sua fama su questi tre pilastri: sicurezza interna assoluta, stabilità politica, fiscalità ridotta e alta qualità della vita. Dopo la tempesta della guerra, per continuare ad essere una città allettante per gli investitori, dovrà ritrovare un clima di grande serenità. Operazione che richiederà comunque del tempo».
Ma è vero che il lusso non soffre quasi mai le crisi?
«Una cosa che gli esperti ripetono spesso è che quando il mercato immobiliare frena, il lusso rallenta molto meno: perché chi compra queste case non ha bisogno di mutui, acquista spesso in contanti, per diversificare il patrimonio. Il lusso non si spegne, semmai si sposta in un’altra zona, dove trovare una qualità di vita sicura. Ed è proprio questo che rende alcune città molto più forti di altre nel mercato immobiliare».
La crisi di Dubai avrà conseguenze positive per l’Italia?
«Penso sia probabile che quest’estate in tanti torneremo a trascorrere le vacanze a Foppolo, Ponte di Legno, in Liguria, a Forte dei Marmi. Piccole località a confronto di città spettacolari come Dubai, ma sempre pronte ad accoglierci».