Il mercato immobiliare a Bergamo città continua a mostrare segnali di solidità, confermandosi tra i più dinamici nel panorama dei centri intermedi.
È quanto emerge dal primo Osservatorio Immobiliare 2026 di Nomisma, che fotografa un capoluogo orobico in crescita sotto diversi punti di vista, anche se non mancano alcune ombre, in particolare sul fronte delle compravendite.
Residenziale: prezzi in salita, vendite in calo
Nel corso del 2025 il mercato residenziale ha tenuto bene, nonostante una contrazione delle compravendite pari al -4,7 per cento su base annua. Una flessione che, secondo l’analisi, è legata soprattutto all’aumento dei prezzi registrato nell’ultimo anno. I valori delle abitazioni sono infatti cresciuti: +2,5 per cento per quelle in ottimo stato e +4,2 per cento per l’usato.
Nonostante questo, l’acquisto resta la scelta prevalente rispetto all’affitto, con il 61 per cento delle preferenze contro il 39 per cento. A conferma della vivacità del mercato, si riducono i tempi di vendita: per le abitazioni usate si passa da 5 a 4 mesi in un anno. In leggero aumento, invece, i tempi necessari per acquistare un immobile nuovo, saliti da 4,5 a 5 mesi. Diminuiscono anche gli sconti in fase di trattativa: per l’usato si scende dal 9 per cento al 7 per cento, mentre restano stabili al 5,5 per cento per le abitazioni in ottimo stato.
Affitti: canoni in crescita e tempi più rapidi
Il mercato delle locazioni registra un vero e proprio balzo in avanti. I canoni aumentano in tutte le zone della città, con una crescita media del +5,9 per cento su base annua. Parallelamente si accorciano i tempi per affittare: oggi basta circa un mese per trovare un inquilino per un’abitazione usata. In aumento anche i rendimenti per i proprietari, che passano dal 5,6 per cento al 5,7 per cento, segno di un mercato sempre più attrattivo per chi investe.
Direzionale e commerciale in calo, ma segnali di reazione
Più complessa la situazione nel comparto non residenziale. Gli immobili direzionali registrano una lieve flessione dei valori (-0,5 per cento), trainata dal calo nel business district. Tuttavia, migliorano alcuni indicatori: i tempi di vendita si accorciano (da 9,5 a 8,5 mesi) e gli sconti in trattativa diminuiscono. Anche sul fronte delle locazioni direzionali si registra una leggera contrazione dei canoni (-0,5 per cento), ma con tempi più rapidi per trovare affittuari, scesi a 6 mesi. I rendimenti restano stabili al 4,9 per cento.
Non va meglio al comparto commerciale, dove i prezzi calano mediamente dell’1,7 per cento, soprattutto nelle zone centrali. Anche qui, però, emergono segnali di dinamismo: i tempi di vendita scendono a 6,5 mesi e quelli di locazione a 4,5 mesi. I canoni diminuiscono del 2,1 per cento, mentre i rendimenti si mantengono stabili intorno al 7 per cento.
Guardando ai prossimi mesi del 2026, gli operatori restano fiduciosi, soprattutto per il mercato della compravendita, con aspettative di crescita sia nei volumi sia nei prezzi. Più incerto, invece, il futuro delle locazioni: l’aumento continuo dei canoni potrebbe infatti frenare la domanda e ridurre il numero di contratti.