Negli ultimi mesi, a Bergamo si sta verificando un aumento di episodi poco piacevoli: minacce, scippi, furti, rapine… Si sta creando un’atmosfera che peggiora decisamente il modo in cui le persone vivono la città. Le recenti spaccate avvenute nel centro cittadino – tra via Spaventa, via Borfuro e altre aree centrali – hanno colpito non soltanto i commercianti direttamente coinvolti, ma l’immaginario collettivo di una città che, fino a pochi anni fa, veniva percepita come ordinata, elegante, vivibile e sicura anche nelle ore serali.
Abbiamo affrontato il tema con uno sguardo particolare: quello immobiliare, con Laura Adele Feltri. Perché spesso ci si dimentica di un aspetto fondamentale, ovvero che la sicurezza non costituisce soltanto un diritto sociale, ma è anche uno dei pilastri economici che determinano il valore di una città.
Quanto influisce la sicurezza sul valore degli immobili?
«Conta molto più di quanto le persone immaginino. Nel mercato immobiliare esistono fattori concreti – la metratura, il piano, la presenza di un terrazzo – e fattori invisibili, ma potenti. La percezione di sicurezza è uno di questi. Quando una famiglia acquista casa, non compra soltanto dei muri. Compra un’idea di vita. Compra serenità. Compra abitudini quotidiane. Una persona vuole sentirsi tranquilla quando rientra la sera. Vuole poter parcheggiare senza paura. Vuole che i figli possano camminare per strada senza tensione. Vuole uscire a cena o fare shopping senza avere la sensazione di dover stare all’erta. Quando questa percezione cambia, si modifica immediatamente anche il valore dell’immobile. Il mercato immobiliare vive soprattutto di percezione».
Quindi i furti hanno un impatto economico molto più grande di quello che sembra?
«Esattamente. Il furto non colpisce soltanto la vittima diretta, il danno psicologico è collettivo. Ogni spaccata raccontata sui giornali, ogni negoziante esasperato, ogni racconto condiviso sui social produce un effetto nella mente delle persone. Le città funzionano sulla fiducia. Quando la fiducia diminuisce, le persone modificano i loro comportamenti. Iniziano a uscire meno, frequentano meno alcune strade, evitano certe zone dopo il tramonto. Preferiscono luoghi percepiti come più protetti. E qui entra in gioco un elemento fondamentale: l’inverno».
Perché l’inverno può aggravare il problema?
«Perché l’inverno amplifica psicologicamente il senso di vulnerabilità. Alle cinque del pomeriggio è già buio. Le strade si svuotano prima. Le vetrine illuminate diventano quasi gli unici punti di riferimento nelle città: se una persona sente che il centro non è sicuro, inizierà – più o meno consciamente – a evitarlo. Magari non lo dirà apertamente, ma cambierà le sue abitudini, andrà meno nei negozi del centro, farà acquisti online. Preferirà i centri commerciali. Cercherà parcheggi più vicini. Uscirà meno la sera. Tutto questo impoverisce la vita urbana. E quando una città perde vitalità, perde attrattività».
E questo si riflette direttamente sulle case?
«Assolutamente sì. Le case non hanno un valore assoluto. Una casa in una zona elegante, viva, piena di persone, di locali, di commercio e di luce viene percepita come desiderabile. Una casa in una zona dove si vedono serrande abbassate, negozi che chiudono, strade vuote e paura serale inizia lentamente a perdere capacità attrattiva. Chi può scegliere, sceglie altrove. E a quel punto il mercato reagisce. Prima si allungano i tempi di vendita. Poi iniziano le trattative al ribasso…».
Ci sono esempi che dimostrano questa dinamica?
«Altroché! Posso citare Milano: alcune aree periferiche e semi-centrali, negli anni Ottanta e Novanta, persero molto valore. Milano è oggi fortissima, ma ha avuto quartieri che per anni hanno sofferto enormemente il tema sicurezza. Zone come Quarto Oggiaro, Corvetto, alcune aree di Rogoredo e Lorenteggio popolare hanno vissuto periodi in cui spaccio, criminalità, occupazioni abusive e degrado urbano hanno abbassato drasticamente la percezione di qualità della vita e quindi il valore degli immobili: la sicurezza influenza il mercato quanto l’urbanistica. Quello che è accaduto a Milano è successo anche in altre città, penso per esempio a Napoli, dove persino il centro in certi anni ha conosciuto una forte svalutazione per ragioni legate alla percezione della sicurezza. Negli ultimi anni si è verificata un’inversione di tendenza. Pure Roma ha conosciuto e conosce dinamiche di questo tipo. Ma anche all’estero, penso a Marsiglia: città splendida, vivace, ma dove alcune aree si trovavano in pieno degrado. Penso anche a Genova: in una parte del centro storico i valori immobiliari sono bassi, proprio per la percezione di scarsa sicurezza. E voglio citare anche Detroit, negli Stati Uniti: un caso emblematico, simbolo mondiale del rapporto tra degrado urbano e crollo immobiliare. La città venne travolta dalla crisi».
Negli Stati Uniti il fenomeno è stato studiato in modo approfondito.
«Sì, soprattutto dalle società commerciali che tengono d’occhio lo sviluppo delle città e delle diverse aree, sono i famosi “brand” che devono decidere dove posizionare i loro punti vendita e di rappresentanza».
Bergamo rischia davvero questo?
«Bergamo oggi resta una città con una qualità della vita alta. Ha bellezza, cultura, economia forte, identità. Ed è importante evitare allarmismi. Ma sarebbe altrettanto sbagliato ignorare i segnali. Perché il problema della sicurezza urbana ha una caratteristica precisa: cresce lentamente, a volte in modo poco evidente, fino al momento in cui diventa improvvisamente insopportabile. Le persone iniziano a dire: “Una volta qui era diverso”. Ed è una frase molto pericolosa, perché significa che nella mente collettiva si è incrinata l’idea di serenità».
Qual è il rischio più grande?
«Che si crei un circolo vizioso difficile da invertire. Meno sicurezza percepita significa meno persone nelle strade, meno commercio, meno investimenti, minore desiderabilità abitativa, calo delle valutazioni immobiliari. È esattamente ciò che molte città nel mondo stanno cercando di contrastare. Insomma, la sicurezza non è soltanto un tema di ordine pubblico, ma abbraccia tanti fronti, si riflette sull’economia, sull’aspetto sociale e su quello culturale».
Che cosa bisognerebbe fare?
«Bisognerebbe affrontare il tema senza ideologie e senza minimizzazioni. Penso, per dire, a più presidio del territorio, maggiore illuminazione, più tutela del commercio di prossimità, più prevenzione».