Compravendite in Bergamasca: crescono in provincia, si cercano case più grandi

Case più grandi, efficienti, con giardino o terrazzo vivibile e, preferibilmente, fuori città. E se il mercato residenziale vola alto grazie anche ai superbonus fiscali, quello degli immobili commerciali e industriali soffre ancora i contraccolpi della crisi pandemica.

È questa la fotografia che emerge dalla ventisettesima edizione del “Listino dei prezzi degli immobili di Bergamo e provincia”, realizzato da Fimaa Bergamo, la Federazione italiana mediatori e agenti d’affari aderente ad Ascom Confcommercio, in collaborazione con Adiconsum, Collegio dei Geometri e Geometri laureati di Bergamo, Consiglio notarile di Bergamo, Ance, Appe-Confedilizia e con il patrocinio di Provincia, Comune, Camera di Commercio e Università di Bergamo.

Presentato questa mattina (venerdì 10 dicembre) nella sede bergamasca di Ascom, il Listino (8 mila copie in vendita in edicola al prezzo di 18 euro) offre un quadro completo sull’andamento del mercato, con tutte le quotazioni per la compravendita e la locazione di appartamenti, box, uffici, negozi e capannoni. La nuova edizione contiene le rilevazioni di tutti i paesi della Bergamasca, mentre le quotazioni in città sono suddivise per ogni via e quartiere, con 37 zone di rilevazione.

Prezzi in crescita in città e provincia. Aumentano le compravendite

L’indagine fotografa un mercato in ripresa. Una crescita già significativa, che consolida gli aumenti registrati l’anno scorso che conferma l’apertura di un nuovo ciclo delle quotazioni. I prezzi tendono quasi tutti a salire, spinti dalle case nuove e dagli immobili da ristrutturare, sostenuti dall’effetto bonus e superbonus.

Le crescite più significative si registrano in Città Alta e in centro, mentre restano invariati i valori degli immobili recenti, ossia quelli che non hanno l’attrattività del nuovo e nemmeno i vantaggi della ristrutturazione. In questo segmento si avverte il ritardo nella ripartenza dei prezzi degli immobili più periferici.

In provincia i prezzi crescono nei centri principali, dove è presente un risveglio della domanda, mentre sono stabili nei comuni più piccoli. In generale l’atteggiamento delle famiglie non è più attendista ma desideroso del cambio casa.

Cosa e dove si compra      

I bergamaschi desiderano case più grandi ed efficienti. Analizzando le compravendite emerge la richiesta delle abitazioni tra i 100 e i 125 metri quadrati (+55%) e quello delle case tra i 70 e i 100 metri quadrati (+26%). Richiesti i piano terra con giardino o piano alto con ampi terrazzi, doppi o tripli servizi e una stanza per figlio. Gettonate anche le case con una stanza studio per lo smart-working. La tendenza è quella a comprare nell’hinterland, dove le compravendite sono aumentate del 20-25% rispetto alla città, che comunque sigla una crescita del 15%. In totale tra il 2019 e il 2021 si è registrata una crescita media delle transazioni del 26%.

Crescono i canoni di locazione

La rinnovata spinta del settore immobiliare coinvolge pure le locazioni. È l’affitto del nuovo e della casa di qualità, che avviene a prezzi più alti, a dare impulso ai prezzi che in città crescono dell’1,4%. I prezzi degli affitti sono stabili nei principali paesi della provincia, con un leggero aumento dell’1,1%. Resta prioritaria per i proprietari l’esigenza di selezionare conduttori affidabili e solvibili, pur riconoscendo sconti sul canone.

Box auto

La crescita della movimentazione dei box è legata alla ripresa dell’acquisto di case e dalla crescita degli immobili di qualità. Calano invece i valori di locazione dei box. Il mercato dei posti auto resta molto variabile, con aree in cui i prezzi sono crescenti e altre zone con valori in diminuzione per l’eccesso di offerta. I fattori che incidono sull’andamento dei prezzi sono: la scarsa offerta di posti auto nelle aree di maggior pregio residenziale, l’assenza di parcheggi pubblici o privati in aree centrali e la crescita della domanda di box a scopo di investimento.

Negozi: deboli le compravendite e prezzi in diminuzione. In flessione i canoni

Il cambiamento delle abitudini di spesa si riflette sull’andamento dei valori immobiliari. Pochi importanti investimenti con prezzi crescenti non compensano la generalizzata stasi del commercio di vicinato. La difficoltà dell’accesso al credito e le aspettative di scarso guadagno scoraggiano i nuovi micro investimenti.

Il nuovo di qualità e le medie superfici che caratterizzano la domanda dei nuovi insediamenti in aree extraurbane vedono salire i prezzi. La crisi mette invece ai margini gli immobili e le superfici non più idonee al mercato, mentre la domanda è trainata da attività che mantengono visibilità e passaggio. Terminata la fase dove molti negozi avevano cambiato la loro destinazione da commercio a somministrazione, se ne affaccia un’altra che amplifica la desertificazione. Per questo i prezzi diminuiscono sia nella vendita sia nell’affitto.

Uffici: mercato fermo, prosegue la discesa dei prezzi

Per il mercato direzionale, l’anno appena trascorso è stato sostanzialmente negativo. Poche le scelte di spostamento, per lo più di completamento di programmi avviati già da tempo e di strutture di servizi più grandi. La domanda è debole, a fronte di un’offerta di spazi che resta strutturalmente eccedente e che, per la sua scarsa qualità, non riesce ad essere collocata sul mercato. L’incertezza sul futuro ricorso allo smart working crea, inoltre, attendismo nelle stesse imprese e nei professionisti. Fattori che, insieme, consolidano la diminuzione dei prezzi di compravendita. Anche i canoni di locazione sono in diminuzione.

Capannoni: mercato in ripresa per la logistica. In aumento i prezzi

Il mercato degli immobili industriali, rispetto a quello degli uffici e dei negozi, pur continuando a restare debole, mostra qualche segnale di ripresa. Ad alimentare la domanda di nuovi spazi è il settore della logistica. Tuttavia, pur esistendo una forte offerta di capannoni, questi sono posizionati in zone non corrispondenti alle richieste e si tratta di immobili in gran parte datati e non a norma. Di conseguenza, quando l’immobile presenta le caratteristiche richieste, l’operazione si chiude velocemente e i prezzi riflettono l’aumento. Per il terzo anno si registra anche un aumento delle quotazioni degli affitti.

La nuova tendenza è la costruzione di capannoni in acciaio, edifici alti una dozzina di metri, che rispettano le regole antisismiche, con aree esterne per carico e scarico per la circolazione di autoarticolati. Le aree più ambite sono quelle nelle vicinanze di raccordi stradali e autostradali, dell’aeroporto o a strade di grande scorrimento. Oltre ai grandi insediamenti logistici nella Bassa, la domanda si orienta verso strutture medio-piccole, sotto i mille metri quadrati.