Il 2025 si è chiuso: che anno è stato per il mercato immobiliare italiano e internazionale? Ne parliamo con Laura Adele Feltri, agente immobiliare ed esperta della materia economica e giuridica che riguarda la casa.
Come le sembra sia andato quest’anno, tutto sommato?
«È stato un anno che definirei di assestamento consapevole. Dopo le turbolenze degli anni precedenti, il mercato degli immobili mi sembra abbia mostrato maggiore maturità: meno speculazione, più attenzione al valore reale degli edifici. In molte grandi città si è consolidata la domanda di case efficienti, ben collegate e di qualità, mentre gli investitori hanno privilegiato stabilità e rendimenti sicuri. I tassi più stabili e una domanda interna ancora vivace hanno sostenuto le compravendite, soprattutto nelle città con forte attrattività economica e culturale. Il mercato non è stato “euforico”, ma selettivo e orientato alla qualità».
Tra le città attrattive troviamo Milano che resta il motore principale.
«Assolutamente sì. Milano nel 2025 ha confermato il suo ruolo di capitale immobiliare italiana. Le zone centrali e semi-centrali, così come i quartieri riqualificati, hanno continuato ad aumentare il valore. Si sono venduti molto bene gli appartamenti nuovi o ristrutturati di fascia medio-alta, con terrazzi, spazi esterni e alta efficienza energetica. Forte anche la domanda di bilocali e trilocali per investimento».
Cosa possiamo dire di Bergamo?
«Secondo me, Bergamo ha vissuto un anno interessante. È stata premiata per la qualità della vita, per i buoni collegamenti e per i prezzi ancora competitivi rispetto a Milano. Nel 2025 hanno funzionato soprattutto le case in centro e in Città Alta, ma anche gli immobili moderni nelle zone residenziali ben servite. I molti quartieri che si stanno rivalutando riscuotono interesse soprattutto da parte delle giovani coppie, sempre a patto che gli edifici abbiano un buon grado di efficienza energetica».
Quali sono state le case più richieste e vendute?
«Nel 2025 hanno vinto le case “pronte da vivere”: nuove o ristrutturate; luminose, con spazi esterni, classe energetica alta e servizi vicini. Meno successo hanno avuto gli immobili da ristrutturare integralmente. In sintesi, chi ha investito in qualità è stato premiato».
Partiamo con i record assoluti di mercato in Italia nel 2025.
«A Milano è stato registrato un record di vendita immobiliare con un attico di circa 600 metri quadrati con 100 metri quadrati di terrazzo venduto per 24 milioni di euro, segnando il top price dell’anno per una residenza milanese di fascia ultra-luxury. Come riporta Affaritaliani.it. Per quanto riguarda le case singole di lusso legate a figure internazionali in Sardegna, una gigantesca villa in Costa Smeralda appartenuta in passato a personalità molto facoltose è stata venduta nel 2025 per oltre 160 milioni, diventando la vendita immobiliare residenziale più costosa mai registrata in Italia. L’identità del compratore non è stata ufficialmente confermata, ma si tratta di un acquirente miliardario straniero. I dati sono pubblicati da Forbes».
Sono state varate leggi e misure normative che hanno contribuito a sostenere il mercato delle compravendite.
«Una serie di novità fiscali entrate in vigore all’inizio dell’anno ha reso alcune operazioni immobiliari più semplici o più convenienti, specialmente per chi acquista la prima casa e per chi cambia abitazione principale: per esempio, la tassa sugli acconti versati nei preliminari è stata uniformata allo 0,5 per cento, rendendo più trasparente e spesso più leggera la tassazione sul prezzo concordato nel contratto preliminare. È stato allungato da uno a due anni il periodo per vendere la vecchia prima casa senza perdere i benefici fiscali quando si acquista una nuova abitazione principale».
La legge 182 appena entrata in vigore a dicembre 2025 introduce norme più chiare sulle compravendite di immobili già donati.
«Con le nuove regole, gli eredi del precedente proprietario non possono più chiedere indietro l’immobile venduto a terzi se il contratto è stato regolarmente registrato. Questo riduce l’incertezza legale e aiuta ad aumentare la fiducia degli acquirenti e degli investitori, anche sui patrimoni familiari con passaggi generazionali complessi».
Sono stati approvati incentivi fiscali per ristrutturazioni, efficienza energetica e riqualificazione.
«Pur non essendo una legge “immobiliare” diretta, le detrazioni per lavori di ristrutturazione e riqualificazione energetica hanno giocato un ruolo fondamentale. La possibilità di usufruire di bonus fiscali per rinnovare o rendere più efficienti gli immobili ha aumentato l’appeal di case da acquistare perché si possono ridurre i costi complessivi di gestione e migliorare la classe energetica con una spesa relativa».
Altri fattori?
«Per esempio i tassi di interesse più bassi spinti anche da politiche monetarie della Bce, che hanno influenzato i mutui casa rendendo più conveniente accendere un mutuo per gli acquisti».
Tutto ciò fa sperare in un 2026 ancora in crescita?
«Il futuro può essere capriccioso, lo abbiamo visto con il Coronavirus quindi, la prudenza riposta nella speranza non è mai troppa. Io ritengo che, considerando gli elementi economici e politici, il trend immobiliare continuerà ad avere una crescita, non credo un’impennata, ma un andamento costante. Si premieranno ancora gli immobili che sono efficienti, riqualificati».