Il governo nella nuova legge di bilancio ha mantenuto per un altro anno la detrazione più alta per gli interventi di ristrutturazione sulla prima casa, rinviando quindi al 2027 la riduzione delle aliquote. Una buona notizia per il mondo della casa: ne abbiamo parlato con Laura Adele Feltri, agente immobiliare ed esperta dei temi giuridici ed economici inerenti il patrimonio abitativo.
«È una buona notizia, avremo ancora un anno con lo sconto unico al cinquanta per cento per gli interventi sulle prime case e al trentasei per cento sulle seconde per gli interventi di ristrutturazione. Se consideriamo che alcuni dei lavori agevolati con questi sconti fino a un anno fa viaggiavano con detrazioni anche superiori al 65 per cento si può ben capire che un ulteriore abbassamento del bonus nel 2026 avrebbe rappresentato un duro colpo per il mercato dell’edilizia. Così facendo si tutela un settore importante dell’economia italiana e si dà una buona notizia ai proprietari. Ma anche a tutti gli imprenditori della filiera edilizia».
Se questa linea non fosse passata, a che cosa saremmo andati incontro?
«Se venissero cambiate le regole attuali, il contributo sarebbe sceso al trentasei per cento per la prima casa a partire dal 1° gennaio 2026, mentre per per gli altri immobili sarebbe sceso al trenta per cento con un ulteriori ribassi nel 2027. La proposta del Governo si trova nel disegno di legge riguardante la manovra del bilancio 2026, sarà poi il Parlamento a doverla emendare e approvare. Ma è quasi certo che per le ristrutturazioni e per l’efficientamento energetico non ci saranno sorprese. Il disegno di legge ripropone anche il bonus mobili del cinquanta per cento mentre non cita più il superbonus del 75 per cento per la rimozione delle barriere architettoniche, quindi questo contributo dovrebbe cessare, a meno di interventi del Parlamento».
Per ottenere il cinquanta per cento di contributo sui lavori per la casa si parla di «abitazione principale». Che cosa si intende esattamente?
«Ai fini della detrazione, per abitazione principale si intende quella dimora nella quale il proprietario abita e risulta residente. Il contributo viene erogato anche se nella casa risiede non il proprietario ma un suo familiare, a patto che il proprietario non sia padrone di altre abitazioni. L’agevolazione con l’aliquota più elevata è ammessa anche per chi compra una casa da ristrutturare, a patto di trasferire la residenza al termine dei lavori. Sulla base di queste precisazioni contenute nelle norme, in caso di comproprietà, quando non tutti i proprietari abitano nell’appartamento, gode della detrazione del cinquanta per cento solo chi è residente, per la propria parte».
Per quanto riguarda le pertinenze?
«Le pertinenze seguono l’abitazione principale per regole e aliquote. Bonus al cinquanta per cento anche per chi costruisce o acquista dal costruttore un box auto, come pure per chi acquista un appartamento – che diventa sua prima casa – all’interno di un immobile ristrutturato da impresa. Stesse aliquote anche nel caso del sismabonus o del sismabonus acquisti».
Mentre per gli altri casi e le altre case?
«Quando non si tratta di prima casa la detrazione viene riconosciuta con l’aliquota del 36 per cento. Tengo a precisare che la differenza vale anche nel caso dei lavori condominiali: la destinazione ad abitazione principale deve esistere entro la fine dei lavori condominiali, altrimenti la detrazione sarà riconosciuta solo con aliquota al 36 per cento. Attenzione che il 36 per cento è previsto anche nel caso in cui a pagare le spese non sia il proprietario, ma un suo familiare, purché si tratti di familiare anagraficamente convivente prima dell’avvio dei lavori».
Anche l’Ecobonus segue le stesse regole?
«Certamente, il 50 per cento per l’abitazione principale, il 36 per tutti gli altri casi. Diversamente dal Bonus Ristrutturazioni, però, i tetti di spesa variano in quanto il meccanismo prevede un limite in cifra fissa per i diversi tipi di lavori effettuati».
Facciamo un passo indietro per comprendere meglio questo comparto.
«In passato, per alcuni interventi di Ecobonus il governo ha ridotto l’aliquota dal 65 al 50 per cento. In questo sconto ricadono soprattutto due agevolazioni: lo sconto base per le ristrutturazioni, utilizzato per operazioni come il rifacimento di impianti, lo spostamento di tramezzi o la posa di pavimenti, e l’ecobonus per l’efficienza energetica, tipico di interventi come la sostituzione di infissi o l’installazione di pompe di calore o di sistemi ibridi per gli impianti di riscaldamento. Per entrambi questi bonus ci sarà la stessa aliquota. In taluni casi serve l’asseverazione della congruità delle spese rispetto all’intervento eseguito, in altre situazioni basta restare al di sotto dei tetti di spesa previsti».
Per fare ulteriore chiarezza possiamo prendere in considerazione alcuni casi concreti?
«Certo. Ad esempio, se sostituisco la caldaia autonoma del mio appartamento con una pompa di calore da 12 kW, il massimale di spesa previsto è di 720 euro per kilowatt, quindi 8.640 euro per la sola fornitura dell’apparecchio. Altro esempio. Cambio le finestre di casa per 15 mila euro. Posso evitare l’asseverazione? Sì, la sola sostituzione di finestre in singole unità immobiliari non richiede asseverazione, qualunque sia l’importo speso. È sufficiente la dichiarazione del fornitore che attesti il rispetto dei requisiti tecnici».
Altri esempi?
«Mettiamo che il tecnico per le finestre abbia attestato costi per 10 mila euro, ma che l’Allegato A preveda massimo ottomila euro. Su quanto calcolo l’ecobonus? L’ecobonus si calcola solo sugli ottomila euro previsti dall’Allegato A del decreto MITE. I duemila euro eccedenti non danno diritto a detrazione, anche se effettivamente spesi e documentati. Altro caso concreto. Installo pannelli solari termici da 30 mq. Serve l’asseverazione? Sì, per superfici solari superiori a 20 mq è obbligatoria l’asseverazione tecnica con verifica della congruità delle spese secondo i prezzari regionali».
Se cambio sia la caldaia che le finestre di un appartamento in condominio, serve l’asseverazione del tecnico oppure no?
«Se l’intervento è eseguito contestualmente alla sostituzione dei serramenti si rientra nell’ambito degli interventi di coibentazione per i quali è richiesto l’Ape. Quindi occorre anche l’asseverazione del tecnico con congruità delle spese e computo metrico».
Se sostituisco uno scaldacqua elettrico con uno a pompa di calore, che documentazione serve?
«È sufficiente la dichiarazione del fornitore o la documentazione a corredo del prodotto che attesti il requisito di efficienza previsto dalla legge. Il contributo massimo applicabile è di 1.200-1.500 euro secondo la capacità, per la sola fornitura dell’apparecchio».
Possiamo osservare che questo prolungamento delle agevolazioni attuali poste in essere anche nell’anno 2026 sarà piuttosto costoso in un contesto di risorse che – ce lo ripetono tutti i giorni – scarseggiano.
«I governi hanno sempre cercato di aiutare i proprietari della prima casa e anche della seconda. Si cerca anche di andare incontro alle richieste dell’Unione Europea per il miglioramento del patrimonio abitativo e dell’efficienza energetica. Il passaggio dal bonus al 36 per cento, finanziato a regime, all’assetto attuale (50 per le prime case e 36 per le seconde) per il solo sconto base per le ristrutturazioni pesa poco più di un miliardo di euro. Altro mezzo miliardo verrà speso, secondo le previsioni, per l’ecobonus al 50 per cento. Il totale fa, quindi, circa 1,5 miliardi di euro che pesano sulle casse dello Stato».