Bergamo cresce, ma per chi? Case introvabili, affitti brevi in aumento e turismo in espansione… Ne parliamo con Laura Adele Feltri, professionista esperta del settore immobiliare.
Oggi a Bergamo si trova casa in affitto tradizionale?
«Difficilmente. Abbiamo una domanda molto forte – giovani, lavoratori, studenti – e un’offerta che non cresce allo stesso ritmo. Anzi, si riduce. Questo squilibrio crea una pressione enorme sul mercato e rischia di produrre effetti già visti altrove: lo svuotamento della residenzialità in alcune zone, a favore dei turisti sempre più numerosi».
Sta dicendo che Bergamo rischia un effetto Venezia?
«Non siamo a quei livelli, ma il rischio esiste. Quando interi quartieri diventano più funzionali al turismo che alla vita quotidiana, la città cambia natura. E questo accade soprattutto nelle aree più attrattive dal punto di vista storico e artistico. Il parallelo con la Venezia degli anni Novanta non è così lontano: meno residenti, più case destinate a uso turistico, perdita di servizi di vicinato. Sono dinamiche che vanno governate prima che diventino irreversibili».
Eppure Bergamo non è considerata una città in overtourism…
«Non ancora. Tuttavia, è una città dove il turismo è cresciuto in modo molto significativo nell’ultimo decennio. Il problema diventa evidente soprattutto quando non reggono i servizi generali: sicurezza, trasporti, raccolta dei rifiuti, gestione urbana complessiva. Quando i servizi non riescono più a sostenere i flussi, allora il turismo è superiore alla capacità di gestione del territorio e può trasformarsi in un problema non indifferente».
Quindi è il fenomeno del turismo di massa che ha inciso su questa trasformazione?
«Sì, decisamente. Come ha ricordato l’assessora alle Politiche della casa, Claudia Lenzini, ci sono stati due momenti chiave: il riconoscimento Unesco delle Mura nel 2017 e Bergamo-Brescia Capitale della Cultura 2023. Consideriamo poi un altro dato fondamentale: l’aeroporto di Orio. Tutti questi fattori hanno reso la città più attrattiva, più “frizzante”, ma con conseguenze non tutte positive».
E tra queste c’è il tema casa…
«Esattamente. Lo ha esposto chiaramente Lenzini: il turismo è una risorsa, ma non deve andare a discapito dei residenti. E oggi il rischio è proprio questo. Abbiamo sempre più persone che vogliono venire a vivere a Bergamo – per lavoro, per studio – ma fanno fatica a trovare un alloggio».
Chi sono i più penalizzati?
«Senza dubbio la cosiddetta fascia grigia. Parliamo di persone con redditi tra i 15 e i 40 mila euro: troppo “ricchi” per accedere all’edilizia pubblica, troppo “deboli” per sostenere il mercato privato. È una fascia enorme, ed è quella che oggi soffre di più. Noi in agenzia riceviamo continuamente richieste che restano senza risposta».
Gli affitti brevi stanno incidendo davvero così tanto?
«Sì, e i numeri lo dimostrano. I dati presentati da Ilze Allena dell’hotel Miramonti di Rota Imagna, neo presidente di Federalberghi Extra, mostrano una crescita importante. Quando parliamo di extra, intendiamo le attività imprenditoriali come case e appartamenti per vacanze, rifugi, campeggi, foresterie, come anche gli affitti brevi. Le strutture extra alberghiere in provincia sono passate da 215 nel 2020 a 432 nel 2026, un raddoppio in soli cinque anni. Ma il dato ancora più significativo è un altro. Su circa 4.640 strutture registrate con codice Cin (il Codice identificativo nazionale obbligatorio per strutture ricettivi e affitti brevi) solo il 5,3 per cento sono alberghi, il 33 per cento è extra alberghiero imprenditoriale, oltre il 61 per cento sono affitti brevi gestiti da privati. Questo significa che il mercato si sta spostando sempre più verso formule non imprenditoriali».
Che impatto ha questo sul mercato immobiliare?
«Enorme, perché ogni appartamento che entra nel circuito degli affitti brevi è un appartamento in meno per chi cerca casa per vivere».
Ma il turismo porta anche benefici economici importanti…
«Certo, il settore è cresciuto del 102 per cento negli ultimi anni e l’occupazione è aumentata del 64 per cento. Coinvolge ristorazione, servizi, pulizie, accoglienza. È un volano importante. Ma il turismo non può essere solo consumo veloce».
Dal suo punto di vista, qual è il vero problema oggi?
«Il vero problema è l’assenza di equilibrio. Abbiamo una domanda abitativa molto forte, un’offerta limitata, una crescita rapidissima degli affitti brevi. E tutto questo senza un vero piano casa strutturale».
Le novità fiscali del 2026: uno dei primi punti emersi riguarda la terminologia di ciò che si concede a terzi per le vacanze, perché è così importante?
«Perché nel linguaggio di tutti i giorni si accomunano affitti brevi, case vacanze, locazioni turistiche, B&B, affittacamere. Ma dal punto di vista fiscale e giuridico non sono affatto la stessa cosa. Anzi, ogni esercizio è regolato da obblighi e norme diverse. Per operatori e proprietari è quindi fondamentale capire bene in quale categoria rientra la propria attività».
Qual è il nodo principale introdotto nel 2026?
«Il grande tema riguarda l’obbligo di apertura della partita Iva nelle locazioni brevi; con la nuova disciplina, già dal secondo appartamento locato in forma breve, si entra in un’area fiscale diversa, e dal terzo in poi si è sostanzialmente obbligati a operare in forma imprenditoriale. Questo cambia completamente il quadro: fatture elettroniche, adempimenti, maggiore tracciabilità e controllabilità da parte del fisco».
Quale attenzione devono avere gli intermediari immobiliari?
«Devono capire che tipo di attività stanno intermediando. Gli obblighi cambiano se si tratta di locazione breve, locazione turistica, struttura extra alberghiera o attività imprenditoriale. Cambiano le ritenute, cambiano le comunicazioni all’Agenzia delle Entrate, cambiano le responsabilità. In altre parole, non basta più “intermediare una casa”: bisogna sapere con precisione in quale ambito normativo e fiscale ci si sta muovendo».
Quindi le nuove norme fiscali possono aiutare?
«Possono aiutare a fare ordine, ma non risolvono il problema, perché il nodo resta politico e urbanistico».
Cosa dovrebbe fare oggi una città come Bergamo?
«Governare il cambiamento. Non subirlo. Ciò significa regolamentare gli affitti brevi in modo intelligente, sostenere la residenzialità, incentivare nuove soluzioni abitative, proteggere l’identità dei quartieri. Perché una città non può diventare solo una destinazione».
Il Comune ha strumenti sufficienti per intervenire?
«Non molti. La Regione Lombardia non attribuisce ai Comuni un potere forte e specifico in materia di locazioni turistiche. Questo limita la possibilità di agire. Tuttavia, il Comune di Bergamo di recente ha scelto di intervenire approvando un regolamento sui requisiti qualitativi delle strutture ricettive non alberghiere, in particolare per alcune categorie come case e appartamenti vacanza, foresterie lombarde e alloggi in locazione a uso turistico. Per le nuove attività avviate dopo l’entrata in vigore del regolamento sono previsti standard precisi, soprattutto nei borghi storici».