Sono avviati i controlli catastali a chi ha usufruito del Superbonus ed Ecobonus nelle ristrutturazioni edilizie. Bisogna rispondere con attenzione, dichiarando semplicemente quello che abbiamo fatto. Ne parliamo con Laura Adele Feltri, agente immobiliare ed esperta del settore.
Negli ultimi mesi si parla molto di controlli sui bonus edilizi. Cosa sta succedendo esattamente?
«L’Agenzia delle Entrate ha acceso un faro su tutte le agevolazioni edilizie utilizzate negli ultimi anni. Non solo Superbonus 110 per cento, ma anche bonus facciate, ecobonus e bonus ristrutturazioni ordinario. L’obiettivo è individuare eventuali disallineamenti tra i lavori realizzati e quanto risulta dichiarato, soprattutto sul fronte catastale».
Parliamo quindi di una nuova ondata di controlli?
«Sì, e sarà piuttosto ampia. Il Piano degli indicatori di bilancio dell’Agenzia prevede, tra il 2026 e il 2028, l’invio di circa 200 mila lettere di compliance. Non sono accertamenti fiscali, ma inviti a chiarire e, se necessario, a regolarizzare la propria posizione».
Chi riceverà queste lettere?
«In particolare, i contribuenti che hanno effettuato interventi rilevanti con i bonus edilizi e hanno ceduto i crediti, ma senza aggiornare la rendita catastale degli immobili. Verrà analizzato il rapporto tra il valore catastale e l’importo dei lavori: se il disallineamento risulta sospetto, scatta la segnalazione».
In passato si parlava solo di casi eclatanti. È ancora così?
«Non più. All’inizio l’attenzione era rivolta a disallineamenti macroscopici, con rapporti tra valore dell’immobile e lavori superiori al trecento per cento. Ora il controllo si estende anche a situazioni più “borderline”, con soglie che potrebbero scendere fino al cento per cento. Parliamo quindi di casi meno evidenti ma comunque rilevanti».
Oltre ai bonus edilizi, ci sono altri aspetti sotto osservazione?
«Sì. Un secondo fronte riguarda le difformità catastali rilevate tramite l’incrocio dei dati georeferenziati con le informazioni presenti in catasto. Qui si parla di piani non dichiarati, ampliamenti non censiti, pertinenze mai registrate come box o depositi».
Quanti controlli sono previsti su questo fronte?
«Il numero crescerà progressivamente: ventimila lettere nel 2026, quarantamila nel 2027 e sessantamila nel 2028. In totale, 120 mila comunicazioni solo per le difformità catastali. Sommate a quelle sui bonus edilizi, si arriva a sfiorare le duecentomila».
Cosa deve fare chi riceve una lettera di compliance?
«Tre le possibilità. La prima è regolarizzare spontaneamente, presentando una variazione catastale (Docfa). La seconda consiste nel fornire una giustificazione documentata se l’aggiornamento non era dovuto. È bene comunque rispondere in maniera completa per non rischiare accertamenti e sanzioni».
È obbligatorio il ravvedimento operoso?
«No, ma è fortemente consigliato se l’irregolarità esiste. La lettera è un’opportunità per mettersi in regola prima che scattino sanzioni vere e proprie».
Perché l’aggiornamento catastale è così importante?
«Perché la rendita catastale incide su Imu, Irpef e altre imposte. Un immobile migliorato grazie ai bonus, ma con rendita non aggiornata, crea un disallineamento fiscale e può causare problemi anche in caso di vendita, successione o donazione».
Chi deve occuparsi della verifica tecnica?
«È fondamentale il ruolo di un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere), che deve valutare se l’intervento effettuato comportava l’obbligo di variazione catastale: nuove unità, redistribuzioni interne rilevanti, cambio di destinazione d’uso, fotovoltaico, ascensori, modifiche a balconi o terrazzi».
Possiamo dire che si tratta di una svolta nei controlli?
«Assolutamente sì. L’obiettivo è far emergere una nuova base imponibile e riportare coerenza tra valore reale dell’immobile e dati catastali. Una fase di dialogo oggi può evitare contenziosi e costi molto più alti domani».
Cosa consiglia a chi ha usufruito dei bonus casa?
«Di fare una verifica preventiva con un tecnico abilitato. Sistemare oggi eventuali irregolarità è molto più semplice (e meno costoso) che farlo dopo un accertamento».
Riassumiamo: quali documenti sono necessari al termine dei lavori di ristrutturazione di un immobile?
«Per chiudere formalmente un cantiere e ottenere l’agibilità dell’immobile è necessario predisporre una serie di documenti. Alcuni sono richiesti su tutto il territorio nazionale, mentre altri possono variare in base alla Regione o al Comune di riferimento. Per questo motivo è sempre consigliabile informarsi presso l’Ufficio Tecnico del Comune competente. Servono diversi documenti. Il certificato di conformità degli impianti: ogni impianto installato nell’abitazione (elettrico, gas e idrico) deve essere corredato dal relativo certificato di conformità, rilasciato dal tecnico abilitato che ha eseguito l’installazione. Il certificato di variazione catastale: è necessario quando la ristrutturazione ha comportato modifiche alla planimetria dell’immobile e, di conseguenza, al suo valore catastale; è il caso, ad esempio, di ampliamenti o di una diversa distribuzione degli spazi interni”. Serve poi l’attestato di prestazione energetica (Ape), che deve essere prodotto solo nel caso in cui gli interventi eseguiti abbiano migliorato le prestazioni energetiche dell’immobile, come ad esempio l’isolamento dell’edificio, la sostituzione dell’impianto di riscaldamento o degli infissi».
In sintesi?
«Chi ha beneficiato dei bonus edilizi non deve allarmarsi, ma controllare che la situazione catastale sia coerente con i lavori effettuati. La lettera di compliance è un invito al dialogo, non una condanna!».