La revisione del testo unico dell’edilizia da parte del Governo è un intervento atteso da anni da chi lavora nelle costruzioni, così come dai proprietari di immobili. Facciamo il punto della situazione con Laura Adele Feltri.
Sembrava oramai tutto fatto e invece i giochi sono di nuovi aperti…
«Il Governo aveva annunciato una grande riforma dell’edilizia a dicembre 2025, accolta come un segnale importante perché richiesta da tanti anni da tutto il settore. Dopo la chiusura della sezione di bilancio di fine 2025 si auspicava un avvio rapido dei lavori parlamentari a inizio 2026, per giungere ai decreti delegati in calendario per il 2027. Purtroppo questo avvio non ha avuto un esito fortunato. Dopo due mesi e mezzo il Ddl non è ancora approdato in Parlamento e risulta sotto l’esame della Ragioneria Generale dello Stato. Si parla ancora di testo bloccato per molte settimane, anche se tutte le associazioni di categoria stanno invocando un rapido sblocco per completare la riforma entro la legislatura».
Questa nuova riforma su cosa verteva esattamente?
«Posso paragonarla a una pulizia necessaria che riguarda migliaia di pratiche in tutta Italia con un grande lavoro da parte dei Comuni che avrebbero incassato molteplici oneri e tasse. Riassumo in quattro punti: semplificare le regole, velocizzare le sanatorie, chiudere i vecchi condoni ancora aperti, rendere più chiari i permessi edilizi».
Perché, visto che c’è così tanto interesse, la riforma si è bloccata?
«Si sta effettuando un controllo per vedere quanto costerà allo Stato. La legge può venire approvata, infatti, solo se c’è una copertura fiscale. Ricordiamoci che per regolarizzare più facilmente i vecchi abusi, chiudere migliaia di pratiche di condono ancora pendenti, introdurre il “fascicolo digitale del fabbricato”, un documento unico che dovrebbe contenere la storia degli immobili, il potenziamento degli sportelli unici per edilizia e l’interoperabilità delle banche dati collegate alle costruzioni occorrono personale, risorse e organizzazione dei Comuni. Elementi importanti che ricordano allo Stato che non può approvare leggi che aumentano la spesa senza coperture».
Quali sono i punti più importanti di questa riforma?
«Le sanatorie veloci, anzitutto: si vuole facilitare la regolarizzazione degli abusi effettuati prima del 1° settembre 1967. Oggigiorno troviamo immobili con irregolarità molto vecchie che grazie a questa riforma si sarebbero potute facilmente sistemare, così da poter commercializzare molti immobili fermi sul mercato proprio per problemi di irregolarità edilizia. L’idea di sistemare immobili regolari continuava sulla strada già iniziata con il Decreto “salva casa”. Al secondo punto c’è il tema della chiusura dei vecchi condoni (1985, 1994, 2003). Si affronta il problema di vecchie domande di condono edilizio che in molti Comuni sono ancora ferme, pratiche aperte da decenni. Con la riforma si vorrebbero dare tempi certi ai proprietari degli immobili, chiedere in modo fermo ai Comuni di chiudere le pratiche smaltendo così un arretrato enorme».
Che cosa ci dice del fascicolo del fabbricato?
«Si vuole creare (o potenziare) un documento digitale unico per ogni immobile con la storia edilizia, le autorizzazioni, eventuali lavori eseguiti nel tempo ed eventuali abusi condonati. In pratica: una carta d’identità completa dell’immobile. Per tutti i proprietari sarebbe uno strumento preziosissimo. Meno incertezze, meno sorprese, meno problemi nelle trattative di vendita, di donazione o per lasciti testamentari. Il “fascicolo del fabbricato” richiede investimenti e coordinamento tra banche dati».
Si parlava anche di riordino dei vari permessi di intervento edilizio.
«Sì. Oggi abbiamo il permesso di costruire, SCIA, CILA edilizia libera. Ogni volta che si presenta un intervento da eseguire si crea una certa confusione. La riforma vuole chiarire meglio che cosa serva per ogni tipo di intervento o se basti una semplice comunicazione. Questo passaggio risolverebbe le interpretazioni diverse che esistono tra Comune e Comune».
Quale rischio esiste se non si sblocca la situazione?
«C’è la possibilità che le sanatorie così come la chiusura dei condoni possano slittare per un tempo indeterminato, bloccando pratiche di alienazione e commercializzazione di migliaia di immobili. Mentre nel campo delle nuove costruzioni avremo ancora una burocrazia lunga e farraginosa. Continuerebbero i problemi che già esistono e che non trovano uno sbocco, i Comuni avrebbero ancora tempi lunghi nel dirimere le sanatorie non semplificate e le compravendite con irregolarità… Se invece partisse, avremmo la regolarizzazione di molti immobili, maggiore trasparenza, più sicurezza per acquirenti e banche, più serenità da parte sia degli operatori del settore sia dei proprietari».
Cosa cambierebbe per le case precedenti il 1967 e perché questa data è così importante?
«Il 1° settembre 1967 entrò in vigore la legge che rendeva obbligatoria la licenza edilizia su tutto il territorio nazionale. Prima di allora in molti Comuni, soprattutto quelli di piccole dimensioni, non serviva un titolo edilizio, la documentazione spesso era carente e molte case erano nate senza autorizzazioni edilizie come l’intendiamo oggi. Ci troviamo così di fronte a un problema durante le vendite, le successioni e gli affitti di tali immobili, perché la conformità urbanistica, la corrispondenza con l’ultimo titolo edilizio e le regolarità di eventuali modifiche risultano incomplete. Così come le planimetrie. Vi sono poi talvolta modifiche interne mai dichiarate. Come si può ben capire, questo crea ovviamente difficoltà nelle relazioni tecniche».
C’è poi il problema dei condoni ancora aperti…
«I condoni 1985-1994-2003 hanno coinvolto molti immobili la cui pratica a oggi non è conclusa, manca della documentazione, non è stato rilasciato il provvedimento finale. Le banche potrebbero sospendere il mutuo, chiedere integrazioni, rallentare l’erogazione del finanziamento. Tutto questo esporrebbe molte famiglie al non poter accedere a un prestito e quindi al non poter possedere una casa di proprietà, dovendo così rivolgersi al mercato degli affitti che in questo momento vive una situazione particolare: vi è una forte domanda con un numero limitato di offerta».
Per i lavori effettuati, ma non denunciati, come ci si regola?
«Esistono ancora immobili dove sono stati eseguiti lavori mai denunciati o quantomeno condonati, stiamo parlando di verande chiuse, soppalchi, ampliamenti di cucina o altre stanze, taverne trasformate in abitazioni. Se tutti questi lavori fossero stati fatti prima del 1967, con la nuova legge si potrebbe accedere a forti semplificazioni per regolarizzarli; se fossero stati eseguiti dopo tale data la situazione sarebbe più delicata, ma comunque sempre risolvibile. Senza riforma restano casi che seguono la sanatoria ordinaria, quindi con tempi più lunghi e costi più alti».
Ci sono poi appartamenti con difformità interne.
«Le difformità interne agli immobili sono molto diffuse perché è sempre passato il concetto che “se io sono proprietario di una casa, all’interno posso fare ciò che voglio”. In parte è vero, perché la propria casa può comunque subire alcune trasformazioni, a secondo delle esigenze familiari, ma tuttavia vanno comunicate, per legge, al Comune. Questo perché la planimetria della casa di cui siamo proprietari, è depositata nel catasto urbano di ogni Comune e quando subisce una modifica va aggiornata tramite un tecnico. Esempi tipici: parete spostata, bagno aggiunto, cucina invertita e tramezzi. Se mancano le pratiche di queste varianti non è un dramma, proprio perché ci si potrà valere della nuova riforma, ma se questa resta bloccata le banche che erogano un mutuo potrebbero risultare più prudenti e chiedere accertamenti aggiuntivi; la pratica non si sblocca finché tutto non è in regola. Lo stesso modo di procedere viene applicato dai notai e dagli agenti immobiliari».
Può darci un consiglio?
«Nei prossimi mesi sarà ancora più importante verificare prima di firmare un preliminare; controllare lo stato delle pratiche in Comune; farsi fare relazione tecnica preventiva; non dare per scontato che “tanto si sistema”. Finché la riforma è bloccata il sistema resta rigido. Siamo comunque tutti fiduciosi che la situazione si possa sbloccare. Certamente siamo consci che gli addetti del settore edilizio comunale andranno incontro a un enorme lavoro, non sempre facile, ma che porterà nelle casse comunali del denaro in più e si spera a un movimento maggiore di compravendite e affittanze».