Nel mercato immobiliare bergamasco si accentua la distanza tra immobili nuovi e datati: le quotazioni crescono nelle aree semicentrali e nei centri principali, mentre si avvicina la scadenza della direttiva Case Green 2030. A fotografare la situazione è oggi (giovedì 11 dicembre) il nuovo “Listino dei prezzi degli immobili” della Fimaa, realizzato con il supporto delle associazioni di categoria e dell’Università di Bergamo. La 31ª edizione, basata sugli atti registrati negli ultimi dodici mesi, aggiorna a ottobre 2025 prezzi e mappe del territorio.
Dati e quotazioni
Il trilocale resta la tipologia più richiesta (43 per cento), con prezzi che arrivano a 6.500 euro al metro quadro in Città Alta. A Sarnico la vista lago vale 4.500 euro al metro quadro, confermando l’interesse degli investitori stranieri. Per contro, i quadrilocali scendono al 28 per cento (-4 per cento). In città, i valori vanno dai 3.800 euro al metro quadro (Finardi e Accademia Carrara) ai 5.500 euro al metro quadro del centralissimo e dei Colli, fino ai 6.500 euro al metro quadro di Città Alta.
In provincia spiccano Gorle (2.800 euro al metro quadro), San Pellegrino (2.500), Treviglio (3.200) e Clusone (2.300). Le aree turistiche non perdono appeal: Lovere raggiunge 3.600 euro al metro quadro, Castione e nella frazione di Bratto 2.500 euro.
Il mercato residenziale e delle locazioni
In città le quotazioni crescono del 2,8 per cento, in provincia del 3,4 per cento. Il “centralissimo” vola a +3,2 per cento, il semicentrale a +2,2 per cento. I centri principali segnano un +4,1 per cento. A trainare è il nuovo in classe A, sempre più costoso da costruire. Gli immobili datati, invece, perdono valore: la fine dei bonus edilizi e la direttiva 2030 spostano la domanda verso unità più piccole ed efficienti (45-100 metri quadri).
I canoni aumentano: +2 per cento in città, +1,5 per cento in provincia, spinti dagli affitti turistici che riducono l’offerta residenziale. Le case nuove ed energeticamente efficienti guidano i rialzi. Per mono e bilocali arredati si pagano fino a 1.000 euro in Città Alta e nel centralissimo, e 550-750 euro nelle zone residenziali; in provincia i canoni oscillano tra 550 e 700 euro.
Stabili i box, crisi dei negozi
La compravendita dei box resta vivace grazie al mercato del nuovo, ma i prezzi sono stabili: 40mila euro nelle zone Piscine e Conca d’Oro, 50mila all’Accademia Carrara, 70mila nel centralissimo, fino a 100mila-120mila euro in Città Alta. Anche le locazioni restano ferme, mentre i posti auto mostrano forti differenze tra zone.
Il commercio soffre: consumi in calo e inflazione rallentano anche il food. Molti negozi tradizionali chiudono e i prezzi scendono, con canoni in flessione -3,8 per cento in città e -4,7 per cento in provincia. Gli investimenti si concentrano sulle vie dello shopping, mentre le location marginali perdono valore e restano vuote.
Scendono i prezzi degli uffici, stabili i capannoni
Il settore direzionale continua a diminuire: nel 2025 permangono stasi delle compravendite e qualità scarsa dell’offerta. L’eccesso di spazi e la domanda debole spingono i prezzi al ribasso. Molti piccoli uffici vengono convertiti in abitazioni o immobili turistici. Cresce invece l’interesse per coworking e centri direzionali moderni vicino alle principali vie di comunicazione.
Il comparto industriale è debole ma dinamico grazie alla logistica, che cerca capannoni moderni e spesso non li trova. Le quotazioni degli affitti mostrano una lieve crescita. Si cercano strutture sotto i 1.000 metri quadri o nuove costruzioni, con altezze di 11-12 metri e spazi ampi per la movimentazione merci, soprattutto vicino a infrastrutture e raccordi.
Le previsioni per il 2026
Il residenziale rallenterà per il credito più selettivo e redditi erosi. Il terziario (negozi e uffici) continuerà a soffrire, mentre le locazioni resteranno in crescita. Attesi ulteriori aumenti dei prezzi del nuovo, ancora condizionato dai costi di costruzione.