Il decreto Salva casa del 2024 prometteva di snellire le procedure edilizie e favorire il recupero del patrimonio esistente. Nella pratica, almeno per chi opera nel mercato immobiliare bergamasco, ha prodotto l’effetto opposto. A certificarlo è la testimonianza diretta di Giuseppe Russello, titolare di Eleven Real Estate, società specializzata nella riqualificazione urbana a Bergamo, che lavora con i soci Francesco Matrangolo e l’architetto Serena Confalonieri.
Una norma che ha cambiato le regole del gioco
Fino ai primi mesi del 2025, acquistare un immobile a uso ufficio e convertirlo in residenza era un’operazione ordinaria: si presentava la pratica per il cambio di destinazione d’uso, si avviava la ristrutturazione e si procedeva. Da quando la nuova normativa è entrata in vigore, il quadro è cambiato in modo significativo. «Se in precedenza il cambio di destinazione d’uso era sostanzialmente gratuito, ora l’operazione è diventata onerosa: il Comune, infatti, richiede il pagamento degli oneri primari. Senza puntare il dito contro nessuno, osservo tuttavia che chi desidera variare la destinazione d’uso di un immobile da ufficio a residenziale è costretto a pagare due volte perché il costruttore originario ha già versato quegli oneri per realizzare l’edificio. Quando si ristruttura un’unità immobiliare non si costruisce nulla di nuovo e non si incrementa il carico urbanistico: alla luce di questo, quanto introdotto dal nuovo decreto risulta anacronistico».
L’impatto economico sulle operazioni immobiliari
I numeri sono tutt’altro che trascurabili. Russello stima, per Bergamo, un’incidenza che può arrivare attorno ai cento euro al metro quadro, con conseguenze immediate sui costi complessivi di ogni operazione. «Alla fine, chi ne subisce le conseguenze è sempre il consumatore finale, perché quei costi si riversano sul prezzo di vendita, facendolo lievitare considerevolmente». Una dinamica che colpisce anche il privato cittadino proprietario di un vecchio ufficio: se desidera venderlo trasformato in appartamento, si trova davanti a un costo aggiuntivo che, quando non abbassa il valore dell’immobile, viene inevitabilmente traslato sull’acquirente.
Applicazione disomogenea tra comuni
A rendere il quadro ancora più complicato è la difformità applicativa tra enti locali. Mentre il Comune di Bergamo applica la norma alla lettera richiedendo il pagamento integrale degli oneri, alcuni comuni della provincia non lo fanno, creando disparità ingiustificate. Ma non è tutto: «L’impatto delle ultime normative ha lasciato un vuoto e cancellato improvvisamente consuetudini consolidate in decenni per cui spesso anche tra i vari funzionari vi è incertezza interpretativa».
Paradosso urbanistico in una città in crescita
La vera contraddizione, secondo Eleven Real Estate, è di natura strutturale. Gli uffici si trovano spesso nelle zone più pregiate di Bergamo, ma con la diffusione dello smart working hanno perso valore commerciale. Trasformarli in abitazioni significherebbe immettere nuovi appartamenti di qualità in aree centrali, contribuendo a calmierare i prezzi e a rigenerare il tessuto urbano. «Da un grande ufficio si ricavano, talvolta, tre o quattro appartamenti che, per i prossimi quarant’anni, daranno nuova vita a quei comparti», sottolinea Russello. «Invece di favorire questo processo, la norma lo frena. Si riempiono i titoli di giornale parlando di riqualificazione, ma poi si mettono paletti su paletti».
Per ulteriori informazioni, per vendere un immobile o acquistarne uno ristrutturato, Eleven Real Estate è a disposizione della clientela a Bergamo, nella sede operativa e legale di via XXIV Maggio 38/D.
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Prima era un ufficio...
Con la riqualificazione...
... Eleven Real Estate lo ha trasformato in un accogliente monolocale