I consigli di Laura Adele Feltri. Prima di comprare casa, scegliete bene il quartiere

di Luigi de Martino

Ci avviciniamo alla fine dell’anno ed è oramai tempo di bilanci, anche per il settore immobiliare. È stato un periodo particolare, segnato da eventi anche drammatici a livello sia internazionale che nazionale. Quali sono stati i riflessi di questa situazione a Bergamo? Ne abbiamo parlato con Laura Adele Feltri, esperta del settore.

Com’è andato il mercato immobiliare?

«Secondo i dati presentati dall’Osservatorio sul Mercato Immobiliare di Nomisma, durante l’anno in corso c’è stato un aumento dei valori immobiliari, parliamo di uno 0,5 percento, in media, con percentuali più elevate nei grandi centri urbani, come Milano e Roma».

C’è stata una flessione del numero di compravendite nella seconda parte dell’anno.

«Nella prima parte del 2022 abbiamo assistito a un aumento delle compravendite del 10,2 per cento, mentre nel secondo semestre un calo dell’8,9 per cento».

Questo calo secondo lei a cosa è attribuibile?

«A vari fattori, partendo dal perdurare del conflitto tra Russia e Ucraina, che ha generato instabilità economica; bisogna considerare l’aumento dei prezzi delle materie prime usate in edilizia, nonché l’innalzamento dei prezzi del gas e dell’energia elettrica. L’equazione è semplice: i prezzi sono saliti, il mercato ha rallentato. Tuttavia, c’è chi ha continuato a investire, soprattutto acquistando appartamenti medio-piccoli da mettere a reddito. Bisogna considerare che il mondo dell’affitto ha registrato un grande innalzamento nel 2022».

Perché il mondo degli affitti ha avuto un incremento?

«Innanzitutto, la fine della pandemia ha riportato in auge i viaggi, anche da parte degli stranieri, con conseguente aumento delle richieste di case vacanze, bed & breakfast e via dicendo. Bisogna anche pensare che la pandemia ha contribuito a far crescere il desiderio dei giovani di uscire dalla casa della famiglia. Quei mesi di convivenza forzata hanno acuito il bisogno di libertà. Questa è un’altra ragione dell’incremento della richiesta di case in affitto».

A Bergamo quali cambiamenti ha notato?

«Si è visto, per esempio, che ogni quartiere che è stato riqualificato con interventi di abbellimento di strade e parchi ha ottenuto un incremento di compravendite. A Bergamo è molto importante il quartiere di appartenenza, e chi abita già in città ha le idee chiare su dove desidera vivere. Il quartiere connota anche un’identità molto precisa a cui non si vuole rinunciare. Poi ci sono le esigenze di vicinanza con i genitori, con il lavoro o i mezzi pubblici... Il compito di un agente immobiliare è intercettare i bisogni del cliente, ma anche il sapere individuare in anticipo le zone che si riqualificheranno e che oggi presentano prezzi accessibili e che in seguito tenderanno a salire. Questo discorso è valido anche per le case da ristrutturare. Ci sono abitazioni in cattivo stato, ma in quartieri che stanno diventando ambiti; in questo caso, con investimenti non troppo importanti si finisce per avere una bella casa in un bel posto. E il valore cresce».

Dopo tanti anni, l’inflazione ha rialzato la testa. È stata anche questa una molla per incrementare la ricerca di immobili?

«Certamente sì, quando c’è un periodo di instabilità economica, con l’innalzamento dell’inflazione si tende ad acquistare i cosiddetti beni rifugio, e la casa rappresenta il bene rifugio per eccellenza, insieme all’oro».

I bonus fiscali sono stati grandi protagonisti, sia in positivo che negativo. Che cosa ne pensa?

«Sono nati con un buon intento, dare la possibilità di ristrutturare casa contando su forti agevolazioni fiscali. Poi ci si è persi tra mille rivoli burocratici, appalti farlocchi, fatturazioni al limite del lecito. Quindi tutto ha iniziato a divenire difficoltoso. Come succede spesso in Italia, purtroppo, fatta la legge trovato l’inganno. Questo ha penalizzato tutte le brave persone e le imprese edili serie che avrebbero tratto gran vantaggio da una buona idea. Comunque i vari bonus, anche quello del 110 per cento, hanno dato una bella spinta all’attività edilizia e al mercato».

Che cosa prevede per il 2023?

«Innanzitutto, desidero dire che il temuto crollo del settore immobiliare ipotizzato per il periodo post Covid non c’è stato. Al contrario, dal 2021 a oggi il mercato è stato molto favorevole e i prezzi si sono alzati proprio per un’elevata domanda di nuove abitazioni causata dalla pandemia, che ha reso tutti più consci degli spazi che si volevano. Nel 2022 abbiamo assistito a un’evoluzione del contesto macroeconomico che ha generato preoccupazioni per l’aumento dei tassi di interesse (anche se di poco rispetto al passato), per i costi dell’energia che sono saliti a dismisura. Questi elementi sicuramente influenzeranno anche il 2023».

C’è chi si aspetta una inversione di tendenza che porterà a una frenata brusca al mercato immobiliare o a uno stallo.

«In base a quanto ho potuto leggere dall’Osservatorio sul Mercato Immobiliare di Nomisma, pare più probabile che si verifichi non tanto uno stop, quanto un rallentamento del trend positivo. Credo comunque che anche l’aspetto politico avrà la sua influenza, la stabilità politica favorisce quella economica».

Converrà ancora investire nel mercato immobiliare?

«Alcune considerazioni. Nel 2022 i mercati azionari non sono andati particolarmente bene per le condizioni economiche che stiamo vivendo e penso che anche il 2023 non sarà brillante per questo settore. Nel 2022 abbiamo assistito all’acquisto di immobili da parte degli investitori, che spesso li hanno poi messi a reddito: presumo che questa tendenza possa continuare. L’incremento dei tassi sui mutui immobiliari non favorirà le vendite, certo; ma si troverà un nuovo punto di equilibrio. Se le vendite caleranno, scenderanno anche i prezzi, di conseguenza il bene rifugio della casa tornerà a essere appetibile. Per gli investitori che adotteranno una logica di medio e lungo termine, l’immobile avrà una grande attrattiva, più del mercato azionario».