I consigli di Laura Adele Feltri. I vantaggi (e le tasse) di chi è proprietario di casa

di Antonio Gardoni

Parliamo del “bene casa” con Laura Adele Feltri, immobiliarista, esperta di legislazione per quanto riguarda il settore, affrontiamo alcuni temi di natura anche fiscale, aspetti che possono risultare interessanti.

Secondo lei, possedere casa in Italia ha ancora un valore in termini economici e personali?

«Se il 72 per cento degli italiani è titolare di casa significa che rappresenta sempre di più un bene primario che si desidera possedere per viverci e per investire il proprio denaro».

Anche le seconde case possono venire considerate un investimento?

«Acquistata la prima casa, quando si vogliono far fruttare i risparmi del proprio lavoro si può pensare all’acquisto di una seconda casa, per metterla a reddito. Si stima che il valore complessivo immobiliare delle persone fisiche sia di circa 5,5 miliardi di euro, incluse le pertinenze».

Se si eredita una casa c’è bisogno del notaio?

«In prima battuta non si ha bisogno del notaio, se si subentra nella proprietà è sufficiente, oltre alla dichiarazione di successione che viene fatta ai fini fiscali, una voltura presso il catasto. Attenzione: ciò avviene quando l’accettazione dell’eredità è espressa in forma tacita, quindi senza la presenza di un notaio. Se, in un secondo momento, l’immobile dovesse venire ceduto a terzi, quindi venduto o donato, sarà assolutamente necessaria la sua presenza. Difatti, per poter trascrivere nei pubblici registri immobiliari l’atto di cessione è necessario anche trascrivere la precedente accettazione tacita dell’eredità».

Oggi giorno esistono molte coppie di conviventi... in caso di separazione c’è il rischio di perdere la casa?

«Spesso se si pensa al rischio di perdita di un immobile si pensa alla separazione di una coppia sposata con prole. Anche con le coppie di fatto il giudice può assegnare l’ex casa coniugale alla compagna/o convivente se a questa sono affidati i figli. Diritto che permane fino a quando la prole non diventa economicamente indipendente. Vige quindi la stessa normativa giuridica in entrambi i casi».

È possibile non pagare tasse sulla casa?

«È possibile ridurre le tasse di acquisto sulla prima casa quando sussistono alcuni requisiti. Primo, occorre non essere proprietari di altre abitazioni situate nello stesso Comune ove si trova il nuovo immobile (neanche per piccole quote); secondo, non si può risultare proprietari di un’altra abitazione, ovunque situata in Italia, ottenuta in precedenza con il bonus prima casa (in caso contrario però c’è tempo fino a un anno dal rogito per cederla a chiunque, anche al figlio o al coniuge in separazione dei beni); terzo: avere la residenza all’interno del Comune ove si trova l’immobile (non necessariamente allo stesso indirizzo: sicché sarà possibile dare in affitto la casa acquistata con il bonus in questione). Questo requisito può essere soddisfatto entro 18 mesi dal rogito. Quarto, impegnarsi a non rivendere l’immobile prima di cinque anni, a meno di comprarne un altro, entro un anno dal rogito della vendita del primo, con le stesse caratteristiche della prima casa. Quinto, l’immobile, infine, non deve essere di lusso (ossia non deve rientrare nelle categorie A/1, A/8 o A/9)».

Così facendo quali agevolazioni si possono avere?

«Se si soddisfano i requisiti sopraelencati, chi compra da privato paga l’imposta di registro al due per cento anziché al 9 per cento sul valore catastale. Invece chi compra da ditta versa l’Iva al 4 per cento anziché al 10 per cento del valore di acquisto. Ricordo anche che è possibile non pagare l’Imu solo a condizione che si sia residenti nell’immobile acquistato e che esso sia la dimora abituale del contribuente e della sua famiglia: i due requisiti devono sussistere nello stesso momento».

Quindi non basta spostare la residenza in una casa per non pagare l’Imu al Comune?

«È necessario anche viverci materialmente. È vero: la residenza si può sempre verificare con un controllo anagrafico. Ma anche l’elemento abitativo non è da meno: oggi infatti i Comuni accertano se una casa è anche dimora abituale del contribuente tramite la lettura delle bollette che le società fornitrici delle utenze inviano periodicamente».

Se dovesse decadere un presupposto per le agevolazioni prima casa a cosa si va incontro?

«Se dovesse venir meno uno dei predetti presupposti, l’Agenzia delle Entrate potrebbe pretendere le imposte risparmiate al momento del rogito con una sanzione pari al 30 per cento delle stesse».

Si parla anche di non pignorabilità della prima casa per debiti con l’Agenzia Entrate Riscossioni...

«Faccio una specifica importante, ricordando che questo beneficio non riguarda i debiti con altri soggetti come banche, creditori privati, ecc., ma solo con l’Agenzia delle Entrate. Perché vi sia l’impignorabilità è necessario che l’immobile sia adibito a civile abitazione, vi sia fissata la residenza del contribuente, non sia di lusso (ossia non rientri nelle categorie A/1, A/8 o A/9) e, non in ultimo, deve essere l’unico immobile di proprietà del debitore: questi cioè non deve avere altre proprietà immobiliari (siano esse magazzini, terreni, garage, ecc.), neanche per semplici quote. Attenzione anche all’ipotesi di acquisire un altro immobile, se la somma del valore dei due dovesse superare 120 mila euro, il fisco potrebbe procedere al pignoramento di entrambi».