I consigli di Laura Adele Feltri. Salgono i tassi: tornate in banca e trattate i mutui

di Angelo Bosio

L’inflazione che sale, il rialzo del tasso dei mutui e la voglia di comprare casa: tre elementi non semplici da armonizzare. Ne abbiamo parlato con Laura Adele Feltri, esperta del settore immobiliare.

Quali consigli si possono dare a chi chiede un mutuo per l’acquisto di una casa?

«A luglio l’aumento dei tassi di interesse sui mutui, e più in genarle sui prestiti, per arginare l’inflazione diventerà una certezza. Però bisogna prestare attenzione ai dettagli e ai margini di manovra».

Ci può fare qualche esempio?

«In questo periodo chi ha sottoscritto un finanziamento a tasso variabile vedrà salire la sua rata di mutuo. È anche vero che esiste la possibilità, ove sottoscritta nel contratto, di poter modificare le condizioni facendo passare il tasso da variabile a fisso. Il consiglio è di rivolgersi alla propria banca o a professionisti del settore».

Qual è secondo lei la prima cosa da fare?

«Verificare le condizioni del mutuo stipulato, se nel contratto è prevista la possibilità di passare dal variabile al fisso conviene farlo, e per questo non serve assenso della banca. Diversa è la posizione di chi non ha contemplato questa possibilità nel suo contratto; dovrà quindi fare domanda all’istituto di credito che potrebbe anche rifiutarsi di rinegoziare il mutuo».

Dunque una soluzione è il passaggio dal tasso variabile al fisso, per poter pagare negli anni a venire sempre la stessa rata di mutuo che non subirebbe più variazioni. Ma se la banca si oppone?

«Consiglio la surroga, un’operazione che permette di cambiare il mutuo, rivolgendosi a un altro istituto di credito che offre condizioni migliori: si tratta di trasferire il debito a un’altra banca, così da poterne sottoscrivere un nuovo contratto variando tipologia, tasso e durata. La possibilità di surroga genera una buona concorrenza tra gli istituti di credito per accaparrarsi i clienti. Vero è che potrebbe non essere una operazione facile, perché anche le banche non vorranno farsi scappare i clienti ai quali hanno concesso un finanziamento: sarebbe allora utile appoggiarsi a professionisti specializzati come i mediatori creditizi poiché molto preparati in materia».

Chi compra casa oggi quale mutuo dovrebbe sottoscrivere secondo lei?

«Dipende dalla persona: c’è chi non ha problemi ad accettare un rischio calcolato e decide di sottoscrivere un mutuo con tasso variabile (che di fatto, al momento, è ancora inferiore al tasso fisso). E c’è chi non vuole invece esporsi a possibili variazioni, a imprevisti e preferisce allora il tasso fisso, che, in questo momento, risulta un po’ più elevato del variabile. Il mio consiglio è di accendere un mutuo misto, vale a dire con la possibilità di passare da un tasso variabile a uno fisso, dopo un certo numero di anni dalla sottoscrizione. Consiglio anche di fissare con l’ente finanziatore un tetto massimo all’innalzamento del variabile, oltre il quale la rata non potrà subire variazioni».

C’è anche la problematica delle coppie under 35 che hanno deciso di comprare casa per sfruttare le agevolazioni approvate dal Governo Draghi, cosa possiamo dire a loro?

«Innanzitutto i giovani sotto i 35 anni rappresentano il trentacinque per cento delle domande di finanziamento (dati rilevati da Crif, centrale rischi intermediazione finanziaria), un dato significativo. Esistono diverse banche che offrono mutui agevolati adatti alle loro esigenze. Si può sottoscrivere un mutuo misto, fissando un tetto massimo del costo della rata oltre il quale, anche se si è in regime variabile, non si può andare. Secondo la Banca d’Italia, a oggi il tasso medio per finanziare l’acquisto di un immobile è al 2,15 per cento».

Facciamo qualche esempio concreto di rata di mutuo.

«Se si chiede un mutuo da 120 mila euro per 20 anni fino a luglio si può usufruire di un tasso dello 0,85 per cento (preciso che ci potrebbe essere una differenza tra una banca e l’altra, quindi si potrebbe ottenere anche un tasso dello 0,78 per cento). Entro fine anno si passerà al 2,2 per cento, quindi con una rata maggiorata di 75 euro. Ovviamente tutto dipende non solo dall’importo, ma anche dalla durata del mutuo. Per evitare brutte sorprese, è bene non accedere mai a un finanziamento che rappresenti una cifra troppo alta rispetto allo stipendio o comunque agli introiti annuali medi di una famiglia. Bisogna essere prudenti, sembra banale, ma ci sono persone che non se ne rendono conto».

Guardando i dati dell’Osservatorio Immobiliare sembra comunque che la voglia di comprare casa resista, giusto?

«Sì. Specialmente in periodi in cui l’inflazione si alza, comprare un immobile resta sempre una buona scelta. Per chi ha le possibilità diventa un eccellente investimento; anche solo un monolocale, messo a reddito, permette con la rata di affitto di ripagare la rata di mutuo. Se anche andassimo incontro a un periodo di crisi, quello immobiliare sarebbe l’ultimo settore colpito. Per gli italiani, la certezza di un tetto sopra la testa rimane un valore importante, che lascia dormire sonni tranquilli. Ricordo un dato importante: il 2021 si è chiuso con un’erogazione alle famiglie di oltre 61 miliardi di prestiti ipotecari, con una crescita rispetto al 2020 di circa 11 miliardi di euro. Si è approfittato dei tassi ai minimi. Ma il senso dell’acquisto rimane anche oggi, con gli interessi in salita».

Per chi non se la sente di accedere a un mutuo, l’affitto è una buona alternativa?

«Sì, esiste una miriade di piccoli appartamenti che possono regalare l’indipendenza dalla famiglia, il mettersi alla prova nella vita e, in un secondo tempo, magari, maturare la decisione di un acquisto».

Per concludere, attendiamo fiduciosi che il mercato immobiliare continui il trend positivo e che i tassi dei mutui non si alzino troppo...

«Ce lo auguriamo tutti, sebbene fare previsioni sia molto complicato e non credo che sia davvero possibile. I fattori imprevisti stanno sempre dietro l’angolo, lo abbiamo visto con la pandemia, lo vediamo oggi con la guerra tra Russia e Ucraina. Come sarà il futuro? Il peggio della pandemia è alle spalle e se tra Russia e Ucraina scoppiasse improvvisamente la pace... gli scenari diventerebbero rosei. Ma si tratta di una possibilità...».