I consigli di Laura Adele Feltri. La casa? Più che comprarla, ormai la si eredita

di Angelo Bosio

L’Italia è un Paese di «proprietari»: si calcola che circa i tre quarti degli italiani siano possessori della casa in cui vivono. Come viene pagato l’acquisto? Spesso si ricorre al mutuo, utilizzato per accedere a una proprietà completa. Per la casa di abitazione. Per gli uffici e per gli esercizi commerciali si è più propensi, anche per ragioni fiscali, ad accedere a un leasing. Ma non è sempre così. Ne abbiamo parlato con Laura Adele Feltri, immobiliarista esperta del settore.

In che modo gli italiani diventano proprietari di un immobile?

«Mediante acquisto finanziato con i risparmi, oppure con una quota di liquidità propria e con un mutuo. Ma c’è anche la trasmissione per eredità, che in Italia è importante. Secondo le statistiche solo un italiano su dieci si rivolge a un istituto bancario, molti ereditano l’appartamento dai genitori. Oppure dai genitori ricevono le risorse per l’acquisto».

È una tendenza in crescita o in declino?

«L’importanza dell’eredità è in crescita: dal 1995 al 2016 è salita dall’8 al 15 per cento del prodotto nazionale lordo. Oltre a essere un Paese di proprietari di case, l’Italia dunque è diventata anche un Paese di “ereditieri”: circa un terzo dei proprietari di case ha ricevuto l’immobile come regalo o lascito, oppure, come accennavo, ha ottenuto un aiuto finanziario da genitori o parenti per acquistarla».

Dal punto di vista sociale e della crescita economica, questo fenomeno come potrebbe essere visto?

«La ricchezza ereditata è diventata più rilevante di quella accumulata durante la vita risparmiando. Questo da sempre crea disuguaglianze tra coloro che ricevono un’eredità e hanno da subito un vantaggio rispetto a chi no e questa via diviene sempre maggiore. Le statistiche, come è facile intuire, mostrano che è più difficile emergere per chi non ha eredità, nonostante siano dotati di talento. È innegabile che ricevere un’abitazione o un ufficio in regalo è certamente un vantaggio per coloro che iniziano a lavorare e a creare famiglia».

Che cosa si desume da questa situazione?

«L’attitudine al risparmio e la propensione diffusa a non volere debiti da parte delle vecchie generazioni. Solo il 25 per cento delle famiglie ha qualche passività finanziaria, la  più comune è rappresentata dal prestito per l’acquisto di un’automobile e poi quella per il mutuo della casa. È molto raro avere debiti di altra natura con le banche. Questo atteggiamento rende gli italiani diversi non solo da gran parte dei Paesi anglosassoni - che tradizionalmente fanno un uso ben più intenso del credito - ma anche dal resto dell’Europa».

In questo caso sarebbe bene fare un distinguo tra debito pubblico e privato?

«Certamente sono due dati molto diversi: il rapporto debito pubblico su prodotto interno lordo in Italia è più alto che in tanti altri Stati, mentre se parliamo di debito privato ci attestiamo tra le nazioni meno indebitate. Un dato del 2021 indica il 43 per cento e colloca la nostra Penisola ben al di sotto della media europea, lontana da Germania, Francia, Spagna e soprattutto dai Paesi nordici, che spesso arrivano a superare il 90 per cento».

In Italia la propensione al debito è minore che altrove, come si dividono le percentuali tra mutuo per prima, seconda casa e affini?

«Il 90 per cento delle richieste di mutui in Italia è dovuto all’acquisto della prima casa, mentre solo il 2 per cento per la seconda o per ristrutturare; questo anche in funzione dei bonus fiscali. L’età media dei richiedenti è relativamente bassa (circa 39 anni), ora grazie ad alcune facilitazioni recentemente previste dal governo per i giovani (una ad esempio l’agevolazione sull’acquisto della prima casa per le persone sotto i 36 anni d’età) l’età sta ulteriormente scendendo».

Abbiamo parlato di mutuo, ci spiega in modo semplice di cosa si tratta?

«È un contratto in cui una parte (il mutuante, di solito una banca) presta a un’altra (il mutuatario) una somma di denaro. Il mutuatario si impegna a restituire la somma più gli interessi attraverso rate periodiche, di solito mensili. Il mutuatario inoltre porta come garanzia del suo debito l’immobile acquistato, che funge quindi da “collaterale” del debito: significa che in caso di mancati pagamenti, la banca potrà rivalersi sull’immobile, per esempio vendendolo e incassando la somma dovuta».

Quali sono le componenti più importanti di un mutuo?

«Sono composte da un anticipo, la somma prestata (detta "capitale"), il tasso di interesse, l’ammontare delle rate e infine la durata. Negli ultimi anni, dopo il fallimento - il 15 settembre 2008 - della banca d’affari Lehman Brothers, ci fu il crollo dei prezzi delle case. Il gran numero di famiglie che non riuscì più a pagare il mutuo, fece sì che gli istituti di credito non erogassero l’intera somma necessaria per acquistare l’immobile, ma solo una percentuale. Come accadeva, del resto, fino a metà anni Novanta. Insomma, se la casa oggi costa 100 euro, oggi devi mettere un anticipo tuo di almeno 20 euro, il resto va nel mutuo che sarà rimborsato alla banca in dieci o vent’anni, normalmente. Attualmente, le banche sono inclini a concedere il 60 per cento del valore dell’immobile».

Questo dato ha un significato importante per i giovani?

«Sì, certo. La maggior parte dei giovani ha risorse per affrontare la rata del mutuo, ma spesso non ha ancora accumulato sufficienti risparmi da poter usare come anticipo. Da qui l’importanza dell’aiuto delle famiglie. E da qui ecco la scelta, di tanti giovani, di andare in affitto».

Ci sono divergenze tra i Paesi europei riguardo a quanto viene prestato dalle banche?

«Le diversità si trovano non solo nella percentuale prestata, che nei Paesi nordici arriva anche al 90 per cento, ma anche nella struttura del mutuo. Le porto l’esempio della Svezia dove, nel 2021, il 70 per cento dei debitori aveva un mutuo dove la rata riguardava soltanto gli interessi dovuti, mentre la quota capitale viene richiesta solamente alla fine, una sorta di maxi-rata, come succede per i leasing dell’auto. In Italia, invece, fin da subito la rata del mutuo da rimborsare comprende sia interessi che capitale, ovviamente nei primi anni con interessi che saranno maggiori rispetto al capitale, ma senza mai una maxi-rata finale, che ha volte può costringere i proprietari a rinunciare all’immobile».

I mutui restano importanti.

«Sì, certamente. Per molti sono decisivi, nonostante i tassi di interesse siano in salita. Ma staremo a vedere».