Dopo 10 anni frena il mercato immobiliare a Bergamo: compravendite giù del 10 per cento

Nel 2023, il mercato immobiliare ha iniziato a risentire in modo più marcato dell’incertezza del quadro macroeconomico e dell’impatto su consumatori e imprese. In particolare, a Bergamo, rispetto alla precedente rilevazione di marzo di quell'anno, si ridimensionano tutti gli indicatori di mercato, tranne lo sconto praticato sul prezzo di vendita.

A subire un arretramento sono la dinamica delle transazioni, l’andamento dei prezzi, l’intensità della domanda e i tempi di assorbimento. A dirlo è l’analisi del Primo Osservatorio Immobiliare 2024 di Nomisma, dedicato ai mercati intermedi.

Il mercato residenziale

A Bergamo, dopo anni di espansione, le compravendite residenziali tornano a registrare una variazione negativa del -10 per cento, causata dall’elevato costo dei mutui e dalla contrazione del potere d’acquisto. La quota di compravendite finanziate da mutuo rimane tuttavia elevata (80 per cento). A frenare l’attività transattiva contribuisce la rigidità dei valori di compravendita, che continuano a crescere. La variazione annuale dei prezzi rispetto al 2023 è pari al +2,3 per cento per le abitazioni nuove o in ottimo stato, mentre per quelle usate l’aumento è più contenuto e pari al +0,4 per cento.

Si allungano i tempi medi di vendita, che in un anno passano da 4 a 5,5 mesi e da 4,5 a 5,5 mesi, rispettivamente per abitazioni in ottimo stato e usate. Rispetto allo scorso anno, lo sconto praticato sul prezzo sale di un punto percentuale per le abitazioni in ottimo stato (6,5 per cento), mentre si contrae per quelle usate passando dal 10 per cento al 9,5 per cento. Sebbene, secondo gli operatori locali interpellati, l’acquisto della casa resti una priorità, l’attuale congiuntura economica ha favorito il trasferimento di larga parte della domanda verso la locazione.

Per la prima volta, da sette anni a questa parte, la quota di domanda rivolta all’affitto supera quella destinata alla compravendita (52 per cento contro 48 per cento). La pressione rialzista sui canoni, scaturita da tale fenomeno lo scorso anno (+5,1 per cento rispetto all’anno precedente), si è attenuata nel corso del 2023. La variazione media urbana registra infatti una lieve flessione (-0,3 per cento), riconducibile esclusivamente all’andamento negativo nelle zone periferiche della città, nelle quali si riscontra la presenza di domanda con minore capacità di accesso al mercato.

I tempi necessari per affittare un appartamento si allungano in corrispondenza delle abitazioni in ottimo stato (da 1,1 a 1,4 mesi) e restano stabili per il residenziale usato, attestandosi a un mese. Inalterati al 5,5 per cento i rendimenti potenziali lordi da locazione.

Il mercato non residenziale

L’analisi relativa all’andamento del settore direzionale nell’ultimo anno restituisce segnali non incoraggianti. Il trend negativo dei valori di vendita, registrato in tutte le zone cittadine, ha determinato una variazione media urbana pari al -1,5 per cento. Non cambia la situazione con riferimento ai tempi medi di vendita, che si attestano ancora a 10,5 mesi, mentre cala – passando in un anno dal 17 al 16 per cento – il divario tra prezzo richiesto ed effettivo. Prosegue, per contro, la crescita dei canoni di locazione, che, seppure con intensità più contenuta rispetto ad un anno fa, registrano una variazione positiva pari al +1,3 per cento. Non subiscono, invece, variazioni i tempi medi per affittare uno spazio ad uso ufficio, che si confermano stabili a sette mesi, mentre dopo anni di invarianza salgono i rendimenti potenziali lordi da locazione, passando da 4,7 a 4,9 per cento.

Anche nel settore dei negozi si assiste ad un ripiegamento dei valori, che dopo due anni di variazioni positive tornano a flettere in media dello 0,9 per cento. Rimangono stabili a 9,5 mesi i tempi necessari per affittare un locale commerciale, mentre si abbassa ulteriormente lo sconto medio sul prezzo offerto, passando in un anno dal 17 al 16 per cneto. Si conferma positiva la variazione media urbana dei canoni di locazione (+0,8 per cento su base annua), mentre i tempi medi per l’affitto di uno spazio commerciale restano stabili, attestandosi a sei mesi. In lieve aumento il dato sul rendimento potenziale lordo da locazione (da 6,9 a 7 per cento).

Le previsioni sul mercato residenziale

In linea con quanto fin qui delineato, circa il 64 per cento degli operatori locali intervistati prevede per quest’anno un calo delle compravendite residenziali, riconducibile principalmente all’elevato costo dei mutui e alla rigidità dei valori. Sul fronte locativo, ci si attende una stabilità delle operazioni a fronte di un significativo aumento dei canoni.