I consigli di Laura Adele Feltri: case, il nuovo condono aumenterà l’offerta

di Luigi de Martino

Condono edilizio, se ne parla un’altra volta. Cerchiamo allora di fare chiarezza e di capire che cosa sia, a chi è rivolto e che cosa comporta. Ne abbiamo parlato con Laura Adele Feltri, esperta del settore immobiliare.

Partiamo dall’inizio. Innanzitutto, che cosa è un condono edilizio?

«È un provvedimento che lo Stato introduce al fine di regolarizzare le opere edilizie (realizzate da privati) che sono state eseguite senza il rispetto delle norme urbanistiche vigenti. Si tratta, ad esempio, di ampliamenti di camere, alzati, muri interni, oppure di verande chiuse senza chiedere nessuna autorizzazione al Comune. Il problema sussiste nel momento della vendita, quando si nota la discrepanza tra lo stato di fatto e ciò che è depositato negli uffici catastali. A volte esistono difformità che sono così gravi da non poter essere sanate se non con un condono edilizio».

Cosa può succedere se si scopre un abuso edilizio?

«Si può incorrere in sanzioni amministrative, il cui ammontare dipende dalla gravità dell’infrazione. Si può arrivare anche alla reclusione per coloro che, con una costruzione, mettono a rischio la sicurezza pubblica. Si arriva all’ordine di demolizione, con la distruzione parziale o totale dell’edificio che è stato realizzato con la violazione delle leggi in vigore. È previsto anche il blocco della vendita o dell’ipoteca nel caso in cui un privato abbia necessità di trasferire la proprietà a un altro soggetto o di richiedere un finanziamento che prevede come garanzia l’ipoteca sul bene immobiliare».

Perché si propone un condono?

«Per risolvere situazioni legate alla sicurezza. Occorre per integrare nel tessuto urbano costruzioni illegali (il più delle volte abitate), così come per finanziare la Legge di Bilancio con un buon introito nelle casse dello Stato. Il cittadino si autodenuncia, risolve la situazione attraverso un iter burocratico e con lavori aggiuntivi ove serva, e versa denaro allo Stato, che non deve quindi indagare su ogni singola abitazione per scoprire le costruzioni abusive o non costruite secondo i criteri di legge».

Quando dovrebbe uscire il nuovo condono e da chi è stato presentato?

«Il promotore è il ministro Matteo Salvini, che ne aveva già parlato nel Settembre 2023. Adesso lo ripropone nel pacchetto “Piano Casa” per il 2025, anche se la data non è ancora certa. Il Ministero è al lavoro per completare un pacchetto di norme per intervenire sulla casa, in risposta alle richiesta pervenute dalle amministrazioni territoriali, dalle associazioni e dagli enti del settore edilizio».

Cosa succederà, in generale, se si attuerà il condono?

«Tante abitazioni per ora bloccate per lievi o gravi irregolarità verranno messe sul mercato. Avremo un mercato con una offerta maggiore di caseggiati o appartamenti, soprattutto si spera nelle aree urbane dove i prezzi sono alti anche perché la disponibilità risulta limitata. E poi, ovviamente, aumenteranno gli introiti nelle casse dello Stato».

Sappiamo che i condoni edilizi non sono una novità, ne sono stati introdotti molti negli anni passati. Ce li può elencare?

«Sì, certo. Condono edilizio del 1985: con la legge n. 47 del 28 febbraio 1985 l’Italia ha introdotto un importante condono che ha permesso la regolarizzazione di molte costruzioni abusive realizzate prima del marzo di quell’anno. Questa legge ha avuto un impatto significativo, soprattutto nelle regioni meridionali e nelle aree costiere, dove l’abusivismo edilizio era più diffuso. Condono edilizio del 1994: la legge n. 724 del 23 dicembre 1994 ha introdotto un ulteriore condono per le costruzioni abusive realizzate fino al settembre di quell’anno. Condono edilizio del 2003: con la legge n. 326 del 24 novembre 2003, il governo ha varato un altro condono edilizio che ha consentito la sanatoria di opere edificate irregolarmente fino al 31 marzo di quell’anno. Questo condono ha incluso non solo violazioni relative alla costruzione di nuovi edifici, ma anche modifiche non autorizzate su edifici esistenti».

Per concludere, ci elenca le varie difformità a cui si può porre rimedio con il nuovo condono edilizio?

«Difformità di natura formale, legate alle incertezze interpretative della disciplina vigente; difformità edilizie “interne”, riguardanti singole unità immobiliari, a cui i proprietari hanno apportato lievi modifiche; cambi di destinazione d’uso degli immobili tra categorie omogenee; difformità che potevano essere sanate all’epoca di realizzazione dell’intervento, ma non sanabili oggi a causa della disciplina della “doppia conformità” che non consente di conseguire il permesso o la segnalazione in sanatoria per moltissimi interventi, risalenti nel tempo. Si può notare come si intenda offrire una soluzione anche in alcune situazioni di irregolarità minori, immobili che magari si trovano bloccati a causa di uno stallo legale dato dall’evoluzione normativa rispetto all’anno in cui è stato commesso l’abuso, che quindi non può essere sanato con l’amministrazione locale, ma con un condono più ampio».