La crisi abitativa resta uno dei grandi temi dei nostri giorni. Un’ulteriore conferma è arrivata dalla Spagna, dove circa settantamila persone sono scese in piazza in cinquanta città proprio per rivendicare il diritto alla casa. Una manifestazione spontanea, la cui miccia è stata la triste vicenda con protagonista María del Carmen Abascal, 87 anni e invalida al 50 per cento, che viveva in affitto nella stessa casa da circa 70 anni e che, dopo un cambio di proprietà, s’era vista quadruplicare il canone mensile richiesto. Sfrattata il 23 settembre, era stata portata in ospedale, dove è morta il 7 ottobre.
La donna è così diventata il simbolo di un problema che va ben oltre i confini spagnoli e tocca anche il nostro Paese e la nostra città. Ne parliamo con Laura Adele Feltri, esperta agente immobiliare e titolare di un’agenzia a Bergamo.
Com’è possibile che in Spagna manchino abitazioni nonostante ce ne siano milioni vuote?
«Secondo il censimento dell’Instituto Nacional de Estadística del 2021, in Spagna si contavano 26,6 milioni di abitazioni, di cui 3,84 milioni vuote. Non si tratta quindi di un problema nato oggi: le dinamiche che hanno portato all’attuale crisi si sono innescate già diversi anni fa. Una casa vuota, però, non è necessariamente una casa disponibile dove serve. È un po’ come pensare che le case disabitate in un piccolo paese dell’Appennino possano risolvere il problema abitativo di Milano».
Quali sono le principali cause dell’aumento dei prezzi?
«La crisi nasce dalla combinazione di diversi fattori: una domanda abitativa elevata nelle città, un’offerta insufficiente, la crescita degli affitti turistici, gli investimenti immobiliari e la scarsità di edilizia pubblica a prezzi accessibili. A questo si aggiunge il fatto che costruire nuove abitazioni richiede tempo, investimenti e procedure amministrative. Quando le persone che cercano casa aumentano più velocemente degli immobili disponibili, la competizione si intensifica e i prezzi tendono a salire. Se poi i redditi non crescono allo stesso ritmo, trovare un’abitazione diventa sempre più difficile».
Quanto incidono gli affitti turistici?
«Nelle città d’arte e nelle località di vacanza possono incidere in maniera significativa. È una questione che abbiamo già affrontato anche a Bergamo, dove il rapporto tra turismo e disponibilità di abitazioni per i residenti merita attenzione. Non sono l’unica causa della crisi, ma rappresentano un fattore importante nei territori maggiormente interessati dal turismo».
La questione abitativa è diventata anche uno dei principali temi del confronto politico.
«La casa non è un bene come tutti gli altri. Quando il costo dell’abitazione assorbe una parte eccessiva dello stipendio, le famiglie devono rinunciare ad altro, i giovani faticano a rendersi indipendenti e molti lavoratori sono costretti ad allontanarsi dalle città in cui lavorano. Non si parla soltanto di mercato, ma della possibilità per le persone di costruirsi un futuro».
Qual è stata la risposta del governo spagnolo?
«La loro posizione parte da un principio: la casa è un bene essenziale e lo Stato deve intervenire quando il mercato non riesce a garantire condizioni economicamente sostenibili. La legislazione iberica prevede, in determinate condizioni, strumenti per contenere gli affitti nelle zone dichiarate particolarmente sotto pressione e limiti agli aggiornamenti dei canoni. Il governo punta inoltre sull’edilizia pubblica, sulla regolamentazione delle locazioni turistiche e temporanee e sulla tutela degli inquilini».
L’opposizione sostiene invece che serva soprattutto aumentare l’offerta.
«Sì, insiste sulla necessità di costruire più abitazioni, accelerare interventi edilizi e garantire maggiore certezza giuridica ai proprietari. La preoccupazione è che, se affittare diventa troppo vincolante o rischioso, alcuni proprietari decidano di vendere gli immobili oppure di ritirarli dal mercato delle locazioni. È un rischio possibile, anche se non automatico».
Vendere significa sempre aggravare la crisi degli affitti?
«Non necessariamente. Se una famiglia che vive in affitto acquista l’appartamento in cui abita, diminuisce l’offerta di case in locazione, ma diminuisce anche il numero delle famiglie che ne hanno bisogno. Il problema nasce quando gli immobili vengono acquistati da persone con una maggiore capacità economica».
Ma chi ha ragione: il governo o i proprietari?
«La questione non può essere risolta attribuendo tutte le ragioni a una sola parte. Gli inquilini hanno bisogno di protezione, soprattutto quando il costo della casa cresce molto più rapidamente dei redditi. I proprietari, però, hanno bisogno di regole certe e di condizioni che rendano sostenibile mettere gli immobili sul mercato. Un eccesso di vincoli, se mal progettato, può scoraggiare una parte dell’offerta. Al contrario, un mercato completamente lasciato a se stesso, quando le abitazioni sono insufficienti e la domanda è elevata, può produrre prezzi insostenibili per molte famiglie».
Quale potrebbe essere una soluzione efficace?
«Occorre intervenire contemporaneamente su più fronti. Bisogna tutelare le famiglie vulnerabili, contrastare gli abusi e favorire gli affitti di lunga durata. Ma è indispensabile aumentare l’offerta nelle zone in cui la domanda è maggiore, recuperare gli immobili inutilizzati, semplificare gli interventi edilizi e ampliare il patrimonio di case pubbliche e a canone accessibile».
Che cosa può imparare l’Italia, e in particolare Bergamo, dall’esperienza spagnola?
«Una crisi abitativa non nasce improvvisamente. Anche nelle città italiane è importante osservare il rapporto tra redditi, prezzi di vendita, canoni di locazione, abitazioni disponibili e trasformazioni legate al turismo. Bergamo ha caratteristiche diverse da Madrid o Barcellona, ma alcune domande sono le stesse: quanti immobili sono realmente accessibili ai residenti? Quanto incide la domanda turistica? Quali opportunità esistono per i giovani e per chi non può acquistare?».
A Bergamo esistono anche immobili sfitti che potrebbero tornare a disposizione delle famiglie.
«Resto fiduciosa che il caso spagnolo possa insegnarci a gestire meglio gli immobili sfitti presenti in città. Ce ne sono molti disabitati che avrebbero bisogno di essere ristrutturati. Mi auguro che l’amministrazione acceleri gli interventi necessari per renderli nuovamente disponibili e assegnarli alle famiglie che ne hanno più bisogno. Spero anche che nei nuovi cantieri venga prevista una quota destinata all’housing sociale. Di fronte ad affitti sempre più elevati, prezzi di vendita in crescita e salari che negli ultimi anni non si sono adeguati al costo della vita, una soluzione deve essere trovata».