I consigli di Laura Adele Feltri: come dare una casa a giovani coppie, single e studenti

Partendo dall’Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, il Comune di Bergamo ha di recente istituito l’osservatorio permanente dedicato alla casa, per cercare soluzioni ai problemi che riguardano questo comparto, così importante per la vita di ogni città. Ne parliamo con Laura Adele Feltri, esperta della materia immobiliare.

Partiamo da un dato, esiste l’Omi, osservatorio del mercato immobiliare che fa capo all’Agenzia delle Entrate. Di che cosa si tratta?

«È uno strumento utile, dedicato alla rilevazione ed elaborazione dei dati relativi ai valori immobiliari nel mercato della vendita e degli affitti e dei tassi di rendita degli immobili. Ricordo che gli osservatori possono essere istituiti da enti pubblici o dalle stesse associazioni di categoria o da società private che forniscono i dati necessari per un’analisi dettagliata, per contribuire a un dibattito pubblico sulle questioni immobiliari».

Ci può fare un esempio di quali sono le diverse tematiche affrontate?

«Si analizzano le variazioni dei prezzi, sia per le compravendite che per gli affitti, con una netta distinzione tra diverse aree geografiche e per tipologia di immobili. Emerge quindi che esistono esigenze diversificate a seconda delle aree geografiche e delle tipologie degli immobili stessi. Notiamo, analizzando le statistiche, come negli anni passati gli immobili più ricercati fossero i trilocali, cioè alloggi provvisti di due camere da letto. Dalla pandemia avere uno spazio all’aperto che fosse un terrazzo o un pezzetto di giardino è divenuta una priorità, per questo abbiamo assistito alla nascita di costruzioni nuove con ampie logge e giardini condominiali adatti alla socializzazione».

Attualmente l’osservatorio immobiliare evidenzia che, nelle città dove c’è una forte presenza di universitari, la ricerca di immobili in affitto è sempre maggiore.

«Stiamo già assistendo al sorgere di nuove costruzioni composte di mono e bilocali e nel comparto ristrutturazioni sono già in essere molti frazionamenti di appartamenti per privilegiare questa tipologia, sempre con un terrazzino o una area verde. Le statistiche dell’Osservatorio Omi evidenziano come il mercato immobiliare si sposti alla ricerca di case con caratteristiche diverse di anno in anno, a seconda di ciò che avviene. Questi dati devono essere letti con attenzione dalle categorie di settore, per offrire il prodotto migliore per le esigenze del momento a medio e lungo termine».

Vi sono altre problematiche che vengono affrontate?

«Un tema molto importante degli ultimi anni è l’impatto ambientale. L’Osservatorio è consapevole che vogliamo tutti un mondo più sostenibile con una minore cementificazione nelle città, con una riqualificazione delle vecchie costruzioni con ampi spazi di verde, per cui valuta con grande attenzione l’impatto ambientale delle costruzioni e delle ristrutturazioni nell’ottica di un’edilizia sostenibile e rispettosa per l’ambiente. E promuove soluzioni che aiutano a risparmiare risorse e a ridurre emissioni, per esempio attraverso la domotica e favorendo costruzioni e ristrutturazioni in classe A».

Si parla spesso anche di burocrazia farraginosa e lenta che ingessa il sorgere di nuove costruzioni. L’osservatorio cosa può fare?

«Accanto alla massiccia rivalutazione delle zone delle varie città, compresa Bergamo, il settore del nuovo è un comparto sempre trainante per l’economia del Paese, per questo l’Osservatorio ha sottolineato che per dare sempre maggiore impulso a questo settore bisogna avere un occhio di riguardo all’impatto delle normative sul mercato immobiliare. L’Ance (associazione dei costruttori) invoca una burocrazia più snella per consentire tempi più rapidi rispetto agli attuali».

Burocrazia che non è solo un freno nel comparto immobiliare, ma anche per molti altri settori produttivi dell’Italia.

«Le analisi portate dell’Osservatorio immobiliare, sull’andamento delle compravendite del nuovo, ci aiutano a identificare quali cambiamenti apportare per snellire leggi che tendono a imbalsamare i cantieri invece di snellirli».

Si parla anche di redditi e di capacità reddituale per poter acquistare un immobile, l’Osservatorio cosa può fare?

«Stiamo assistendo da diversi anni a un blocco degli stipendi e a un innalzamento dei prezzi in ogni settore, l’Osservatorio studia le relazioni che esistono tra i costi abitativi e i redditi; quindi verifica la capacità delle persone non solo di accedere a un finanziamento per comprare la casa, ma anche per mantenere la casa stessa. Per questo si chiedono abitazioni con un impatto ambientale basso che di conseguenza porta a spese di manutenzione pari allo zero».

L’Osservatorio permanente a Bergamo sulle condizioni abitative e sugli affitti brevi, con la prima convocazione a ottobre, quale significato può avere?

«Servirà ad acquisire i dati che consentiranno di predisporre politiche anche a sostegno delle fasce più deboli della cittadinanza. L’osservatorio permetterà di orientare azioni del Comune in particolare verso le giovani coppie, le persone sole e gli studenti. A proposito di questi ultimi, ricordo che tra gli enti convocati già a luglio c’è anche l’università di Bergamo, che nella figura del rettore Sergio Cavalieri, ha già posto la necessità di trovare risposte adeguate per gli studenti fuori sede o fuori regione che chiedono un alloggio in affitto. Il problema è che negli ultimi anni molte abitazioni sono state indirizzate verso gli affitti brevi, con la conseguente soddisfazione dei turisti e una grande penalizzazione degli studenti, sempre più in difficoltà nella ricerca di un posto dove dormire e studiare. Si cercherà di raccogliere dati a proposito di canone concordato e di cedolare secca per cercare di costruire, come in passato, un patto con i proprietari per una minore tassazione. Ovviamente andranno predisposte altre iniziative soprattutto per le fasce più deboli».

Chi saranno gli altri protagonisti oltre alla citata Università di Bergamo?

«Gli enti saranno numerosi, ne cito alcuni: Visit Bergamo, Confindustria, Confcommercio, Diocesi, il sindaco, gli assessori e la polizia locale chiamata per poter illustrare situazioni di illegalità. In base alle esigenze potranno essere chiamati anche la Prefettura, la Regione Lombardia e la Provincia di Bergamo, ovviamente non sarà obbligatoria la loro presenza, ma fortemente auspicata. Ricordiamoci che se il diritto alla casa è primario, ogni Comune ha il dovere di raccogliere dati, analizzarli e intraprendere iniziative per garantirlo. Dall’osservatorio può emergere una risposta su come rivalutare il patrimonio comunale con nuove ristrutturazioni. Tema risaputo e che attende da anni risposte».

Per quanto riguarda i tanti immobili sfitti, che cosa può fare l’Osservatorio?

«Leggendo i dati di molte città, compresa Bergamo, ma basta camminare per strada, è evidente che molti negozi hanno chiuso, tanti sono diventati garage. Ci si aspetta che l’Osservatorio faccia un preciso censimento e che cerchi delle soluzioni. A Bergamo si è intervenuti dal punto di vista estetico: si è chiesto ai proprietari di oscurare le vetrine con pellicole recanti una bella immagine della città e di tener pulita l’area interna ed esterna del negozio. Chiaro che non è una soluzione alla desertificazione commerciale delle strade cittadine. Serviranno politiche per riportare in auge le botteghe, con facilitazioni e iniziative promozionali».