Il Covid e il mercato immobiliare bergamasco: calo della domanda e delle compravendite

Calo della domanda e della dinamica delle compravendite, nonostante nei primi due mesi del 2020 avessero raggiunto livelli prossimi ai valori massimi. L’emergenza sanitaria e la crisi economica innescata dalle misure di contenimento del Covid ha determinato una pesante battuta d’arresto anche nel settore immobiliare bergamasco.

Un comparto che oggi, secondo un’analisi condotta dal primo Osservatorio immobiliare 2021 di Nomisma, risulta particolarmente compromesso.

Il mercato residenziale

La contrazione del mercato immobiliare emerge anche dalla riduzione delle compravendite di abitazioni: una flessione del 16% annuo secondo il consuntivo dell’Agenzia delle Entrate. Questo calo è stato particolarmente intenso nel primo semestre dell’anno, che ha segnato un -30% a causa del lockdown della scorsa primavera, per poi recuperare parzialmente nella seconda parte dell’anno con un -4,6% rispetto al secondo semestre del 2019.

Il disallineamento tra domanda e offerta ha avuto come riflesso un lieve calo dei valori medi di mercato: -1,3% annuo per le abitazioni nuove e -1,6% per l’usato. I prezzi delle abitazioni nuove sono rimasti stabili nelle zone centrali (0,3%), a fronte di una flessione più marcata dei prezzi medi in periferia, pari al -2,2%. Ad oggi i valori medi tra le diverse zone della città oscillano dai 3.700 euro al metro quadrato in centro ai 1.500 euro della periferia. Stabili, intorno ai 7 mesi, i tempi medi di vendita, mentre è in aumento lo sconto medio praticato sul prezzo rispetto allo scorso anno (9% nel nuovo, 14% nell’usato).

Il 2020 si è contraddistinto per un maggior ricorso al mercato della compravendita rispetto alla locazione. La pandemia ha infatti reso prioritaria nella ricerca di un immobile la presenza di spazi esterni, giardini e terrazzi. I canoni di locazione, dopo un aumento degli ultimi tre anni, si sono ridotti dell’1,5%. A livello localizzativo la flessione ha riguardato soprattutto il centro città, risentendo del calo degli affitti brevi. Invariati i tempi di locazione, in media 2 mesi, e i rendimenti lordi annui da locazione (5,4%).

Le previsioni sul mercato residenziale

Per il 2021 gli operatori prevedono un tendenziale ribasso dei prezzi delle abitazioni e delle compravendite, compensato da una ripresa del mercato delle locazioni per numero di contratti, associata a canoni stabili.

Il comparto non residenziale

Il settore non residenziale bergamasco (negozi o uffici di piccole dimensioni) è connotato da una elevata variabilità e incertezza, che si riflette nelle performance di mercato. I prezzi di negozi e uffici sono diminuiti mediamente del 2% annuo. Un’incertezza che si è riflessa nell’aumento degli sconti praticati in sede di trattativa, arrivati a quota 20%, e su un allungamento dei tempi di vendita: 15 mesi per gli uffici e 13 per i negozi.

Anche il segmento della locazione ha subito l’impatto della pandemia, che ha ulteriormente compresso la domanda. I canoni medi di locazione sono diminuiti dell’1,8% per gli uffici e del 3,1% per i negozi, arrivando al -4% in centro. I tempi medi di locazione degli uffici sono rimasti invariati, mentre quelli dei negozi sono passati dai 7 mesi di inizio 2020 agli 8 mesi e mezzo attuali.