Mercato immobiliare a Bergamo: in città quotazioni in ascesa. Affitti troppo alti, negozi in crisi

Le compravendite a Bergamo mantengono la loro dinamicità: a spiegarlo è l'analisi di Confcommercio, presentata oggi (lunedì 2 dicembre) insieme alla trentesima edizione del "Listino dei prezzi degli immobili della Provincia di Bergamo", con la collaborazione della Federazione italiana mediatori e agenti d'affari.

Per le locazioni, invece, rimangono forti difficoltà per le fasce deboli a pagare, il tutto con il fenomeno degli affitti brevi turistici che non fa altro che aggravare la situazione. Diminuiscono i canoni per i negozi, data la crisi del settore.

L'abitazione più richiesta

Rispetto alla tipologia di abitazione più richiesta dagli acquirenti, il trilocale continua a essere la tipologia maggiormente apprezzata e venduta (vale il 40 per cento degli immobili), in particolare dai settanta ai cento metri quadri, con una crescita del 6 per cento rispetto allo scorso anno, a scapito di metrature più generose e quadrilocali, dai cento ai 125 metri quadri, scelti dal 32 per cento dei bergamaschi, con un calo del 7 per cento rispetto allo scorso anno. Il piano terra con giardino o il piano alto con ampi terrazzi sono gli immobili più richiesti e apprezzati.

Le zone più apprezzate

Tra i prezzi medi più significativi in città tra le zone maggiormente apprezzate si va dai 3.800 euro al metro quadro del quartiere Finardi e dell’Accademia Carrara, ai 4.500 euro al metro quadro di Via Statuto (zona Piscine) ai cinquemila del centrale di pregio per salire a 5.200 euro al metro quadro in viale Vittorio Emanuele e centralissimo di pregio, 5.500 per i Colli di Bergamo e 6.500 in Città Alta.

In provincia restano alte le quotazioni di Gorle (2.800 euro al mq), San Pellegrino Terme (2.500 euro al mq), Treviglio (tremila euro al mq), Clusone (2.300 euro). Non perdono appeal le aree turistiche: a Sarnico la richiesta media con vista lago o in centro si attesta a 4.500 euro al mq, a Lovere a 3.600 euro al mq, mentre in montagna, Castione e Bratto hanno un valore di 2.400 euro al mq.

Affitti, turismo a discapito delle fasce deboli

La forza dell’affitto turistico continua a mantenere bassa l’offerta di locazione a scopo abitativo, per cui la domanda cresce con le maggiori difficoltà a sostenere mutui. È l’affitto del nuovo e della casa di qualità (con efficienza energetica),che avviene a prezzi più alti a dare impulso ai canoni di locazione. I prezzi degli affitti sono in crescita nei principali paesi della provincia, dove trova sbocco la domanda inevasa dei centri principali. In difficoltà invece l’affitto delle seconde case, particolarmente in zone di scarso appeal turistico.

In questo eccesso di domanda, è prioritario per i proprietari selezionare conduttori affidabili e solvibili. Quanto ai prezzi per mono e bilocali si spendono fino a mille euro in città (Città Alta e centralissimo); i canoni mensili scendono a 550-750 euro nelle aree residenziali. Quotazioni queste in linea con la provincia che va da un minimo di 550 euro a 700 euro nei centri principali.

Negozi in crisi

Il commercio continua la sua fase negativa, con l’inasprimento della crisi che si sta abbattendo per il calo dei consumi. Anche i negozi di prodotti alimentari, per effetto dell’inflazione, registrano ormai un rallentamento delle vendite. In aumento le chiusure dei negozi tradizionali. Il cambiamento delle abitudini di spesa si riflette sull’andamento dei valori immobiliari. Pochi importanti investimenti con prezzi crescenti (nelle vie dello shopping e di maggiore appeal) non compensano la generalizzata stasi del commercio di vicinato.

La difficoltà dell’accesso al credito e le aspettative di scarso guadagno scoraggiano nuovi investimenti, anche micro. Continua ad allargarsi la forbice di mercato. Il nuovo di qualità e le medie superfici, che caratterizzano la domanda dei nuovi insediamenti in aree extraurbane e attrattive, vedono salire i prezzi. La crisi mette invece ai margini gli immobili e le superfici non più idonee al mercato. La domanda è trainata da attività che mantengono visibilità e passaggio.

Rallenta il cambio destinazione da commercio a somministrazione, incrementando il rischio di saracinesche abbassate. I prezzi diminuiscono sia nella vendita sia nell’affitto. Il mercato esclude immobili e ubicazioni più marginali e come tale consolida la discesa dei canoni di locazione sia in città, dove gli scambi sono più limitati, sia in provincia. Il numero di transazioni, già basso, è rimasto debole tutto l’anno.