I consigli di Laura Adele Feltri. Conviene ancora investire nella seconda casa?

di Angelo Bosio

La parola estate evoca immediatamente un’altra parola: vacanze. E vacanze fa pensare alle seconde case: la casa al mare, in montagna, al lago... Ma nel 2023 conviene ancora investire nella seconda casa, magari soltanto per trascorre le sospirate vacanze? O è possibile farle diventare fonte di reddito? Ne parliamo con Laura Adele Feltri, esperta del settore immobiliare.

«Le seconde case si comprano in giro per il mondo (tutto è diventato a portata di mano grazie alla globalizzazione, ma anche all’aeroporto di Orio al Serio), ma il nostro Bel Paese resta sempre una terra meravigliosa dove trascorrere vacanze indimenticabili. Basti pensare che se vogliamo comprare casa al mare abbiamo la bellezza di 7.456 chilometri di costa e ben 385 spiagge bandiere blu: c’è solo l’imbarazzo della scelta. Se invece scegliamo la montagna possiamo guardare non solo alle località sciistiche più famose, ma anche agli angoli di paradiso che hanno poco da invidiare alle più blasonate località di montagna europee».

Ci sono poi le città d’arte più famose: Venezia, Firenze, Roma, Ravenna, Urbino, Matera, Lecce... un elenco infinito.

«In genere, però, se si decide di acquistare una seconda casa in una città d’arte lo si fa soprattutto per commercializzarla attraverso affitti brevi e non per trascorrerci lunghe vacanze estive».

Quindi quando si parla di seconde case, bisogna fare attenzione a quale investimento si vuole fare…

«A differenza di molti anni fa, quando la seconda casa veniva utilizzata da giugno a settembre, e ci passava tutta la famiglia, oggi si sceglie di acquistarla anche per darla in affitto, per generare un guadagno che va ad “ammortizzare” la spesa di acquisto e, al tempo stesso, essere un buon luogo di vacanza. Così la casa può diventare un investimento che rende, è un posto per trascorrere le vacanze, e può divenire un’eredità per i figli e magari un rifugio dove vivere la propria vecchiaia».

Molti anziani scelgono di vivere l’ultima parte della loro vita in località di mare in Italia o addirittura all’estero.

«Guardiamo il caso delle Canarie o di città del Portogallo con alte concentrazioni di anziani che non svernano laggiù soltanto nei mesi freddi, ma che si sono trasferiti per il clima mite e un sistema di tassazione più basso rispetto a quello italiano».

Quindi non tutti i posti sono ugualmente interessanti per comprare una seconda casa?

«Se si vuole ricavare un reddito, bisogna che sia un luogo con una buona domanda di affitti brevi e lunghi. La prima domanda da porsi è: “Voglio affittarla solamente in alta stagione? O tutto l’anno a eccezione di un mese durante l’estate che terrò per la mia famiglia?”. Se si vuole più che altro un investimento, meglio scegliere città d’arte. Facilmente la casa sarà occupata tutto l’anno senza pause. Gli affitti brevi, soprattutto, danno parecchio lavoro e guadagno».

Ne ha esperienza anche parlando di Bergamo ?

«La nostra città sta cambiando fortemente; Oriocenter, l’aeroporto, la trasformazione di Città Alta in chiave turistica, la nuova Accademia Carrara e la nuova Gamec, i tanti ristoranti, ne fanno un luogo visitato da turisti tutto l’anno. Investire a Bergamo per una seconda casa, magari piccina, per avere un guadagno extra è un’ottima idea. Certo, sarebbe una seconda casa da reddito, non da vacanze, non per un bergamasco».

Se invece si volessero introiti solo in estate?

«Si dovrebbe puntare su una località marittima o lacustre. Negli ultimi anni le cittadine sul lago d’Iseo e sul Garda hanno visto un’impennata dei prezzi al metro quadro. E questo non solo in virtù dei tanti stranieri, ma soprattutto per i milanesi e bergamaschi che vi trascorrono i weekend della stagione estiva. Per chi, invece, desidera un introito non solo estivo, l’investimento migliore resta la montagna».

E nelle stagioni di mezzo?

«Vedo bene le zone collinari, che però sono importanti soprattutto per i fine settimana. In ogni caso, se si compra la casa in campagna bisogna tenere presente che come investimento renderà in maniera limitata».

Può citarci qualche località di mare interessante?

«Levanto, ad esempio, avrebbe mediamente un potenziale di introiti mensili che arriva fino a 2.700 euro. Ancora di più se si decide di investire a Sestri Levante (2.800 euro) o Camogli (3.100), fino ai 4 mila euro mensili stimati per una proprietà a Santa Margherita. Va da sé che, con i potenziali guadagni, salgono anche i prezzi d’acquisto. La Campania ha visto raddoppiare negli ultimi anni la richiesta di case vacanze, soprattutto nel centro storico di Napoli e in zone di grande fascino come Posillipo e Chiaia, dove è necessario un budget non indifferente. Stesso discorso per Positano, Sorrento e Costiera Amalfitana in generale, dove non è certo difficile dare in affitto, anche a prezzi elevati, una casa vacanze o un piccolo B&B. Caso a parte è quello di Capri, dove il prezzo di un immobile può arrivare a 10 mila euro al metro quadrato».

E in Sardegna?

«Ci sono pochi lati negativi sull’investire in una casa vacanze in Sardegna. Questa magnifica isola è meta di visitatori in ogni stagione, ma soprattutto è un posto adatto alle famiglie. In estate le sue spiagge e la vita notturna si accendono con tanti giovani, mentre in inverno le coppie più mature si godono un piacevole clima nella tranquillità. Essendo un’isola, il prezzo delle proprietà in Sardegna potrebbe essere piuttosto salato, ma il ritorno economico sarà alto nel caso di affitto. In Sardegna si riuscirebbe facilmente ad abbinare un utilizzo familiare a un affitto mensile».

Può citare anche zone di montagna?

«Sono tantissimi posti tra i quali scegliere, con fasce di prezzo molto diverse tra loro. In Val d’Aosta, ai piedi del Monte Bianco, del Monte Rosa, del Gran Paradiso. Aosta resta una metà gettonata. Courmayeur per chi vuole puntare in alto, anzi in altissimo. I prezzi partono da circa 10 mila euro al metro quadrato, per arrivare in alcuni casi e per immobili di particolare pregio anche a 15 mila euro. Cervinia è un’altra località dove i prezzi sono stellari, adatti a chi può permettersi una casa in uno dei luoghi turistici più in voga nel mondo».

Il Trentino?

«In Trentino Alto Adige possiamo trovare diverse aree, tutte bellissime e di alto livello. Ortisei è da sempre la località più famosa della Val Gardena e una delle meglio servite. I prezzi vanno dai sei ai settemila euro al metro quadrato. Madonna di Campiglio, altro paese da favola. Un luogo decisamente più economico è Pinzolo, ma anche la Val di Non e la Val di Sole offrono prezzi più accessibili».

E in Lombardia quali mete consiglierebbe ?

«Ponte di Legno, una località con piste da sci, impianti di risalita, ma anche percorsi per il trekking, a cominciare dall’Adamello e Presena. Prezzi relativamente accessibili: 3.200 euro al metro quadrato a Bormio, che vanta una quantità di piste da sci e snowboard che non ha rivali in Italia: attualmente sono circa 170 km!».

Ai bergamaschi cosa consiglia?

«Cito Selvino, molto gettonata per chi ha famiglia con figli sia piccoli che adolescenti, le attività sono molteplici, i negozi sono di vario genere per accontentare tutti e l’architettura delle case è armoniosa».

E se parliamo di mare?

«La Liguria resta sempre molto gettonata, seppur con prezzi alti, mentre più economico è il lido di Jesolo, cittadina che sento menzionare sempre di più insieme a Caorle».

La seconda casa in una città d’arte?

«Senza dubbio a Venezia. Un investimento più che sicuro».

Per concludere?

«Bisogna avere un’idea ben chiara di quanto sarà il tempo in cui verrà abitata la seconda casa, da chi, e il budget a disposizione. Si può comprare anche qualcosa di piccino, l’importante è che aprendo la porta ci si senta emotivamente a casa!».