I consigli di Laura Adele Feltri. Ecco perché a Bergamo una casa su cinque è vuota

di Angelo Bosio

Bergamo, lentamente ma in modo evidente, sta cambiando volto con nuove costruzione e riqualificazioni. Questo ha generato una crescente domanda di abitazioni immerse nel verde, ma anche di quelle posizionate in pieno centro. Esiste tuttavia anche il problema delle case vuote. Ne abbiamo parlato con un’esperta del settore immobiliare, Laura Adele Feltri.

Quali sono le dimensioni del fenomeno case vuote?

«L’Istat ha tracciato la fotografia per l’anno 2019 e gli ultimi dati disponibili mostrano questo risultato: nella Bergamasca abbiamo 192.812 abitazioni non occupate, di cui 12.162 in città, rispettivamente un terzo e un quinto circa della disponibilità».

Qual è la causa del fenomeno?

«Dobbiamo distinguere almeno tre situazioni: sono abitazioni adibite a casa vacanza (quindi occupate per periodi più o meno lunghi, ma non continuativi durante l’anno), altre sono abitate da persone non residenti (e anche qui spesso non si arriva all’annualità completa), altre ancora vengono lasciate sfitte perché da parte del proprietario non c’è il desiderio o la necessità di affittarle a terze persone».

Lei parla di non desiderio o non necessità di affittare: perché questa scelta di lasciare le case vuote?

«Le cause sono molteplici. Un caso tipico è dato dal cattivo precedente: ci sono proprietari che hanno avuto inquilini morosi o che hanno sfruttato in modo selvaggio l’immobile e quindi non desiderano più ripetere l’esperienza. Esistono anche immobili i cui proprietari non sono in grado di affrontare la ristrutturazione e di conseguenza di immetterli sul mercato dell’affitto; altre persone ancora invece non hanno necessità di un introito mensile e un inquilino darebbe preoccupazioni, dal punto di vista delle procedure burocratiche e fiscali; questi ultimi proprietari preferiscono non considerare l’immobile come una fonte di reddito, ma come un bene che prima o poi lasceranno in eredità».

Qual è a Bergamo il rapporto tra case di proprietà e case in affitto?

«Senza dubbio favorevole alle case di proprietà. Il dato Istat mostra che nella Bergamasca troviamo 366 mila abitazioni di proprietà, 68 mila in affitto e 25 mila in uso per altro titolo. In città la stima è di 38 mila case di proprietà, 14 mila in affitto e 3 mila ad altro titolo. La quasi la totalità degli immobili è di proprietà di privati, pur essendoci una discreta presenza di abitazioni del Comune e di Aler».

Come è stato il cambiamento negli anni?

«La tendenza è ancora quella dell’aumento delle case di proprietà. Ci troviamo di fronte al desiderio, che esiste da sempre nel bergamasco, di possedere un’abitazione che sia veramente su misura, adatta alle proprie esigenze. Con il lockdown questo bisogno si è fatto ancora più acuto. Ho constatato che ci sono proprietari che vendono la loro prima casa e mentre effettuano la ricerca di un nuovo immobile, davvero adatto a loro, decidono di puntare sull’affitto».

Ma la domanda di immobili nella Bergamasca e a Bergamo rimane sempre alta?

«Questo sì, assolutamente, ora forse abbiamo più domanda che offerta. Ma è una domanda molto specifica, attenta ai propri bisogni. Essendo così qualificata, finisce che tante case non hanno più mercato. Insomma: alta domanda, buona offerta e infine molte abitazioni chiuse».

Sembrerebbe un problema serio di dinamica del mercato.

«In questi casi ci vorrebbe una gestione, una regìa, che ovviamente è tutta da costruire. Bisognerebbe prevedere una normativa che aiuti i piccoli proprietari a rinnovare i loro immobili in modo da renderli di nuovo competitivi. Ma servono anche norme che incentivino, per esempio, l’affitto a persone straniere, che contengano spese di manutenzione e di condominio troppo alte, spese che rendono difficile piazzare questi appartamenti sul mercato della vendita e dell’affitto. Un altro mercato a cui si guarda con interesse nell’ultimo periodo è quello degli affitti agli studenti universitari».

Come pensa si possa ridurre il numero di alloggi chiusi, tenuto conto che è alta la domanda di abitazioni?

«Credo che la città di Bergamo stia cambiando in meglio, parlo di architettura, di nuovi complessi tipo Chorus Life, la riqualificazione Montelungo (quando ci sarà) o Italcementi. Questo è una spinta alla riqualificazione di tanti immobili posti in quelle zone. Volevo dire un’ultima cosa, a proposito delle vendite: ho notato che molte volte noi bergamaschi quando cediamo la nostra casa abbiamo il desiderio che vada a persone di cui abbiamo anche una certa stima e fiducia, perché vendere la propria abitazione è un po' come lasciare andare un pezzo di cuore: trovo sia una cosa molto bella, che ci caratterizza».