Intervento edilizio della Ditta Ferretti in via Madonna della Neve: l’amministrazione risponde all’interrogazione avanzata dal consigliere d’opposizione Alberto Ribolla (Lega) riguardo eventuali verifiche di conformità urbanistica, ambientale e procedurale.
Nello specifico, il consigliere aveva chiesto lumi su altezze, volumetrie e sagome realizzate, sul rispetto delle dotazioni minime di aree verdi e parcheggi previsti, sulle proroghe concesse per la conclusione dei lavori, su eventuali controlli specifici in merito alle condizioni idrogeologiche e opere di mitigazione e se l’amministrazione avesse intenzione di attivare ulteriori verifiche e controlli per tutelare i residenti.
Altezze e distanze rispetto agli altri edifici presenti
La lunga risposta arriva dall’assessore Francesco Valesini. «L’intervento è autorizzato con permesso di costruire convenzionato per le opere privare rilasciato nel febbraio 2023, mentre per le opere di urbanizzazione rispettivamente nel dicembre 2022 e nell’agosto 2025. È stato tra i primi importanti interventi in città che ha potuto godere delle diverse incentivazioni previste dalla legge regionale n.18 del 2019 sulla rigenerazione urbana».
Valesini spiega che la superficie lorda urbanistica riconosciuta è leggermente inferiore a quella esistente della vecchia sede Italcementi, pari a 18.470 mq. La superficie/volume fisicamente in costruzione è la somma non solo di quella urbanisticamente autorizzata, aggiunge, ma anche di una quota aggiuntiva derivante da incentivi sull’efficientamento energetico degli edifici previsti dalla legge regionale 12/2005 in recepimento di quanto introdotto dalla legge regionale 18/2019 sulla rigenerazione urbana.
Le due leggi consentono di non conteggiare quale SL urbanistica gli spessori delle murature perimetrali. «Oltre a ciò, secondo quanto previsto delle norme del Pgt 2010 vigente al momento del rilascio del PdC e poi stabilizzate nel Regolamento edilizio tipo da norme nazionali, non vengono conteggiati a fini del calcolo della SL anche alcune superficie relative ad esempio a balconi, vani scala, superfici accessorie, ecc.».
La somma complessiva di questa stessa superficie porta ad incrementare la superficie fisica costruita, non quindi quella urbanistica autorizzata, di circa il 15/20 per cento. «Si ricorda inoltre che il nuovo Pgt approvato dalla precedente Giunta Gori ad aprile 2024, ha introdotto un coefficiente di ponderazione grazie al quale la superficie esistente di un’area ad esempio dismessa, se oggetto di cambio d’uso da produttivo a residenziale, come quella relativa a questo caso, verrebbe ridotta del 50 per cento».
Questo PdC è stato però rilasciato in data antecedente all’entrata in vigore del nuovo strumento urbanistico avvenuta nell’aprile 2024 e pertanto si è fatto riferimento a norme del precedente Pgt del 2010 che non prevedeva analogo coefficiente di riduzione. Il Consiglio comunale si è espresso su questo procedimento solo sul riconoscimento della deroga per una diversa distribuzione delle altezze e su alcune distanze dagli edifici.
Per la precisione, si è riconosciuta la possibilità di ridurre a 4 piani l’altezza dell’edificio su via Camozzi, riportato nella planimetria in colore rosso, per allinearlo all’altezza degli edifici già esistenti su quel fronte, spostando la relativa SL sugli edifici verso via Madonna della Neve, disegnati in colore verde e blu, consentendo un’altezza di 8 e 9 piani; scelta esito anche delle valutazioni fatte su altri edifici presenti nelle vicinanze che già oggi presentano analoghe altezze.
Si è inoltre consentita la deroga sulle distanze degli edifici confinanti per alcuni corpi di fabbrica, in colore rosa, di altezza pari a 7 piani (altezza già presente all’interno del comparto Italcementi). Se questa deroga non fosse stata concessa dal Consiglio comunale, l’operatore avrebbe comunque realizzato la superficie/volumetria prevista allargando ad esempio la superficie coperta dei fabbricati previsti, avendo soddisfatto il reperimento di superficie permeabile più di quanto dovuto per legge.
Termine lavori entro giugno 2027
Fatte queste premesse, Valesini replica singolarmente alle richieste di Ribolla. Riguardo alle verifiche di conformità, l’assessore ha sottolineato che durante l’avanzamento del cantiere sono stati effettuati regolari sopralluoghi, anche congiuntamente con la Commissione per il Paesaggio. L’ultimo controllo risale a maggio 2026. Per quanto riguarda le aree verdi e i parcheggi, le dotazioni minime previste dalla normativa risulterebbero al momento rispettate.
Discorso deroghe concesse per la conclusione dei lavori, sono stati rilasciati: il permesso di costruire per l’intervento di ristrutturazione edilizia rilasciato il 21 febbraio 2023, inizio dei lavori il 3 aprile 2023 con scadenza il 3 aprile 2026. Lo scorso 24 aprile, è stata depositata Scia di completamento delle opere, con inizio lavori nella stessa data e scadenza 24 aprile 2029. Il permesso di costruire relativo alle opere di urbanizzazione, invece, è stato rilasciato l’11 agosto 2025 con inizio lavori il 6 ottobre dello stesso anno e scadenza 6 ottobre 2028. La data presunta per l’ultimazione complessiva dell’intervento è stimata per giugno 2027.
Per le condizioni idrogeologiche ed eventuali opere di mitigazione, l’operatore ha depositato, spiega Valesini, una dettagliata relazione geologica, geotecnica e sismica a supporto delle opere sulle aree di Via Camozzi, Via Madonna della Neve e Via Stoppani. Inoltre, è stato acquisito il parere vincolante del Consorzio di Bonifica per la ridefinizione del tracciato di un tratto della Roggia Curna. Prima del completamento dei lavori e ai fini del rilascio dell’agibilità, dovrà essere prodotta una formale relazione di collaudo che attesti il totale adempimento di tutte le prescrizioni imposte.
Infine, Ribolla aveva chiesto l’attivazione di ulteriori verifiche o controlli per tutelare i residenti. A cui Valesini ha risposto: «Gli uffici di competenza continueranno con l’azione già intrapresa di sopralluogo e verifica dei lavori».